Le statut LMNP location meublée s'adresse à tout propriétaire qui loue un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante, sans que cette activité constitue sa principale source de revenus. Deux conditions délimitent le LMNP : les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Au-delà, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s'applique.
Régime micro-BIC et régime réel : lequel choisir
Sous le statut loueur meublé, deux régimes fiscaux sont disponibles. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés), sans possibilité de déduire les charges réelles. Ce régime convient aux petites locations sans crédit en cours et sans travaux significatifs. Le régime réel, lui, permet de déduire l'intégralité des charges : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière — et surtout d'amortir comptablement le bien immobilier et le mobilier.
L'amortissement LMNP au régime réel est le coeur de l'avantage fiscal. Un appartement acheté 200 000 euros s'amortit sur 25 à 30 ans, soit 6 700 à 8 000 euros de charge déductible par an. Ce montant vient en déduction des revenus locatifs, réduisant voire annulant la base imposable, sans générer de sortie de trésorerie. Le bailleur perçoit ses loyers chaque mois tout en affichant un résultat BIC nul ou déficitaire sur sa déclaration.
Calcul de la rentabilité nette et points de vigilance
La LMNP location meublée présente une rentabilité nette fiscale souvent supérieure à la location nue pour des biens acquis à crédit. Sur 20 ans, l'amortissement et les charges réelles permettent d'éviter toute imposition sur les loyers, ce que le régime foncier classique ne permet pas. Un comptable spécialisé en LMNP est vivement recommandé pour établir le plan d'amortissement et déposer la liasse fiscale (formulaire 2031). Ses honoraires (400 à 800 euros par an) sont eux-mêmes déductibles des revenus BIC.
Attention à l'évolution législative : la réforme de la fiscalité des meublés de tourisme (loi de finances 2024) a réduit l'abattement micro-BIC des meublés classés de 71 % à 50 % pour la plupart des propriétaires. La détention en nom propre reste la forme la plus simple pour débuter, mais une SCI à l'IS peut être envisagée pour optimiser la transmission et l'imposition sur les revenus locatifs à long terme.
