Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui s'applique automatiquement aux propriétaires bailleurs qui optent pour le régime réel d'imposition de leurs revenus fonciers. Quand les charges déductibles excèdent les loyers encaissés, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Ce dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros, ce qui en fait un levier puissant pour les contribuables fortement imposés.
Quelles charges sont déductibles
Les travaux déductibles impôts en location nue (régime réel) regroupent deux catégories. Les charges courantes : intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, frais de procédure, charges de copropriété non récupérables. Les travaux proprement dits : réparation, entretien et amélioration du logement. Sont exclus les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que les dépenses d'ameublement.
La distinction entre réparation et amélioration peut être discutée avec l'administration. Le remplacement d'une chaudière par un système de chauffage plus performant est généralement admis comme amélioration déductible. L'installation d'une piscine, non. En cas de doute, un rescrit fiscal auprès des impôts permet d'obtenir une position opposable avant d'engager les travaux.
Imputation et report du déficit
La réduction impôt travaux via le déficit foncier s'opère en deux temps. La fraction de déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global (salaires, pensions, revenus d'activité) jusqu'à 10 700 euros. La fraction excédant ce plafond, ainsi que le déficit dû aux seuls intérêts d'emprunt, s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier est donc particulièrement efficace lors de gros travaux de rénovation concentrés sur une ou deux années. Un propriétaire qui engage 40 000 euros de travaux sur un logement loué nu générera un déficit imputable sur 4 ans environ, réduisant son revenu imposable de 10 700 euros chaque année. Sur une tranche à 41 %, c'est 4 387 euros d'économie d'impôt annuelle. Le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans après l'imputation pour que l'avantage soit conservé.
