La loi Malraux, promulguée en 1962 et plusieurs fois réformée, reste l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants pour les contribuables à fort revenu. Elle permet de déduire les dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et de bénéficier d'une réduction d'impôt directe sur l'IR, sans plafonnement des niches fiscales.
Taux de réduction et zones éligibles
La réduction d'impôt Malraux est de 30 % pour les immeubles situés dans un SPR avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, et de 22 % pour les SPR avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou lorsque le bien est situé dans un quartier ancien dégradé (QAD). La réduction s'applique sur les dépenses de travaux dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans consécutifs, soit une réduction maximale de 120 000 euros à 30 %.
Ce dispositif n'est pas soumis au plafond des monuments historiques défiscalisation à 10 000 euros par an. C'est précisément cette caractéristique qui le rend intéressant pour les foyers avec un impôt sur le revenu élevé : un contribuable redevable de 30 000 euros d'IR peut effacer la totalité de son impôt sur une ou deux années en souscrivant à une opération Malraux bien calibrée.
Monuments historiques : la déduction sans plafond
Les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques bénéficient d'un régime encore plus favorable. Les charges de rénovation patrimoine fiscal (travaux de restauration et d'entretien, charges d'exploitation) sont déductibles intégralement du revenu global, sans plafond de montant. Si les charges excèdent tous les revenus du foyer, le déficit est reportable sur les 6 années suivantes.
Ce régime est accessible soit en acquérant directement un monument historique, soit en souscrivant des parts dans une société civile détenant un tel bien. Le loi Malraux et le régime Monuments Historiques s'adressent à des investisseurs à la fois fortement imposés (TMI 45 %) et disposant d'une capacité d'investissement significative, car les prix d'entrée dans ces opérations dépassent généralement 100 000 euros. La contrepartie est un bien souvent exceptionnel, situé dans un centre historique, dont la valeur patrimoniale et touristique est généralement préservée sur le long terme.
