L'impôt fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF au 1er janvier 2018 en recentrant l'assiette de l'impôt sur le seul patrimoine immobilier. Tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier est redevable de l'IFI, calculé sur la valeur nette taxable à partir de 800 000 euros (seuil d'entrée dans le barème, le seuil de 1,3 million servant uniquement à déclencher l'assujettissement).
Biens imposables et exonérations
L'assiette de l'IFI réduction comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou via des sociétés : maison, appartement, terrains, parts de SCPI, parts de sociétés à prépondérance immobilière. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les biens affectés à l'exploitation professionnelle du contribuable sont exonérés, à condition que l'activité soit exercée à titre principal.
Les dettes déductibles de l'IFI sont celles contractées pour l'acquisition, la construction ou les travaux des biens taxables. Un prêt immobilier en cours réduit la valeur nette imposable à hauteur du capital restant dû au 1er janvier. Les intérêts courus non échus ne sont pas déductibles, en revanche.
Stratégies pour réduire ou neutraliser l'IFI
Le plafonnement IFI garantit que l'IFI et l'impôt sur le revenu cumulés ne dépassent pas 75 % des revenus nets du foyer fiscal. Ce mécanisme profite aux contribuables dont le patrimoine immobilier est important mais les revenus courants modestes (retraités propriétaires, par exemple).
Pour réduire l'impôt fortune immobilière, plusieurs voies sont envisageables. La donation de parts de SCI à ses enfants réduit la valeur du patrimoine imposable tout en bénéficiant des abattements de 100 000 euros par parent et par enfant (renouvelables tous les 15 ans). Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit) exclut la nue-propriété de la base IFI du donateur. La souscription au capital de PME éligibles génère une réduction d'IFI de 50 % des versements dans la limite de 45 000 euros par an. Enfin, réorienter des actifs immobiliers vers des placements financiers (en réalisant une vente et en réinvestissant sur un PEA ou une assurance vie) réduit mécaniquement le patrimoine imposable.
