Le statut LMP loueur meublé professionnel s'obtient lorsque deux conditions sont remplies simultanément : les recettes locatives meublées du foyer fiscal dépassent 23 000 euros par an, et ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer (salaires, BNC, BIC d'autres activités). Ce statut confère des avantages fiscaux significativement supérieurs au LMNP, mais implique également des cotisations sociales au régime des travailleurs non salariés (TNS).
Les trois avantages fiscaux majeurs du LMP
Le premier avantage est l'imputation illimitée du déficit LMP revenu global. Contrairement au LMNP où le déficit fiscal s'impute uniquement sur les revenus de même nature (BIC meublés), le LMP permet d'imputer le déficit sur l'ensemble des revenus du foyer, sans plafond. Un loueur professionnel qui engage d'importants travaux ou qui supporte des charges élevées peut ainsi réduire ses revenus salariaux imposables.
Le deuxième avantage porte sur les plus-values de cession. Après 5 ans de détention dans le cadre du statut LMP avantages, les plus-values de cession sont exonérées si les recettes annuelles de l'activité meublée sont inférieures à 90 000 euros (exonération totale) ou comprises entre 90 000 et 126 000 euros (exonération partielle dégressive). Cette exonération n'existe pas en LMNP, où les plus-values sont taxées selon le régime des particuliers.
IFI et cotisations sociales : les deux faces du statut LMP
Le troisième avantage est l'exonération d'IFI. Les biens détenus dans le cadre du LMP loueur meublé professionnel sont considérés comme des biens professionnels et sortent de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Pour un foyer assujetti à l'IFI, c'est un avantage patrimonial direct.
La contrepartie du LMP est l'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs non salariés sur les bénéfices de l'activité. Ces cotisations représentent environ 40 % à 45 % du résultat fiscal BIC positif, ce qui peut annuler une partie de l'avantage fiscal si les revenus locatifs meublés sont excédentaires. La transition du LMNP au LMP doit donc être planifiée avec un expert-comptable pour évaluer le bilan global : économie d'IFI et d'IR d'un côté, cotisations TNS de l'autre.
