Le dispositif Denormandie immobilier ancien a été créé par la loi de finances pour 2019 et s'inspire du Pinel en l'appliquant aux logements anciens dégradés. Il cible les communes bénéficiaires du programme Action Coeur de Ville (222 villes en 2024) ainsi que certaines communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire. L'objectif est de rénover le parc immobilier ancien tout en créant une offre locative abordable dans des villes moyennes où le marché est peu dynamique.
Conditions d'éligibilité et montant des travaux
Pour bénéficier de la réduction impôt ancien travaux Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'acquisition + travaux). Sur un bien acheté 80 000 euros, les travaux doivent donc atteindre au moins 26 667 euros pour que la condition soit remplie. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30 % pour une maison individuelle, ou comprendre au moins deux des cinq types d'amélioration prévus pour un appartement (isolation des combles, isolation des murs, remplacement du chauffage, remplacement des fenêtres, isolation du plancher bas).
La réduction fiscale suit le même barème que le Pinel : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans. Elle est calculée sur le prix d'acquisition et le montant des travaux, plafonné à 300 000 euros. Un investisseur qui achète un appartement 120 000 euros et engage 60 000 euros de travaux bénéficiera d'une réduction de 25 200 euros sur 12 ans (14 % de 180 000 euros), soit 2 100 euros par an.
Atouts de l'investissement locatif ancien Denormandie
L'investissement locatif ancien via le Denormandie présente plusieurs avantages par rapport au Pinel classique dans le neuf. Le prix au mètre carré des biens anciens en centre-ville de villes moyennes est souvent 30 % à 50 % inférieur aux prix du neuf. La qualité des emplacements (commerces, transports, services) est généralement supérieure. La valeur patrimoniale d'un bien de centre-ville bien rénové est plus stable à long terme qu'un appartement neuf en périphérie d'agglomération.
Le Denormandie immobilier ancien impose les mêmes contraintes locatives que le Pinel : plafonds de loyer et de ressources du locataire, engagement de location pendant toute la durée choisie. À l'issue de la période de défiscalisation, le propriétaire retrouve toute liberté sur son bien : revente, location libre ou occupation personnelle. La revente peut générer une plus-value taxable si le bien a pris de la valeur — à anticiper dans le calcul de rentabilité global.
