La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Cette différence de catégorie fiscale ouvre une possibilité absente de la location nue : l'amortissement du bien.
Deux régimes coexistent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, simple mais sans déduction de charges réelles. Le régime réel, lui, permet de déduire l'ensemble des charges effectives, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, puis d'y ajouter l'amortissement.
Le mécanisme de l'amortissement
L'amortissement consiste à constater comptablement la dépréciation du bien dans le temps. On exclut d'abord la valeur du terrain, non amortissable, puis on décompose la construction par éléments, chacun ayant sa propre durée : gros œuvre sur plusieurs décennies, toiture, façade, agencements et installations sur des durées plus courtes. Le mobilier s'amortit séparément, généralement sur cinq à dix ans.
L'effet est puissant. Cumulé aux charges, l'amortissement ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant de longues années, alors même que les loyers sont encaissés. Une règle limite toutefois l'avantage : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La fraction non utilisée n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Deux points appellent la vigilance. La tenue d'une comptabilité commerciale est nécessaire au réel, ce qui suppose en pratique un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. Et depuis la réforme applicable aux cessions récentes, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l'avantage final pour les détentions courtes.
Le statut lui-même obéit à des seuils : les recettes locatives doivent rester sous vingt-trois mille euros par an, ou représenter moins de la moitié des revenus du foyer. Au-delà, le bailleur bascule en loueur professionnel, avec des règles sociales et fiscales sensiblement différentes.
Le LMNP reste donc plus pertinent sur un horizon long, en complément d'autres solutions comme le plan d'épargne retraite ou l'assurance vie, dont la logique fiscale est différente.
