Nue-propriété : ce que le démembrement change à vos impôts

Acheter en nue-propriété consiste à acquérir un logement sans son usufruit, cédé pour une durée fixée à un usufruitier qui perçoit les loyers. Le prix d'acquisition est décoté et la fiscalité du nu-propriétaire tient en peu de chose : aucun revenu foncier à déclarer, ni taxe foncière ni IFI sur ce bien.

Nue-propriété et usufruit : qui détient quoi

Le partage des trois attributs du droit de propriété

Le code civil décompose le droit de propriété en trois prérogatives : l'usage du logement, la perception de ses fruits et la faculté d'en disposer. Le démembrement réunit les deux premières dans l'usufruit et laisse la troisième au nu-propriétaire. L'usufruitier occupe le bien ou le loue et encaisse les loyers ; l'investisseur qui achète la nue-propriété détient le titre, paie un prix décoté, ne perçoit aucun loyer, et récupère la pleine propriété au terme prévu, sans impôt ni droits d'enregistrement.

Cette répartition a une conséquence fiscale directe, et c'est elle qui explique tout le reste : l'impôt foncier suit le revenu et la jouissance, jamais le titre. Le nu-propriétaire ne perçoit rien, il ne déclare donc rien. L'usufruitier perçoit les loyers, il les déclare et acquitte les charges qui accompagnent l'usage du logement. Aucune règle particulière n'a été écrite pour la nue-propriété : elle se contente d'appliquer ce principe général.

Démembrement viager ou démembrement temporaire

Deux formes coexistent, et la fiscalité n'est pas identique. Le démembrement viager s'éteint au décès de l'usufruitier ; c'est la forme classique du viager et des successions. Le démembrement temporaire est constitué pour une durée fixe, connue le jour de la signature : c'est la forme employée par les programmes vendus en nue-propriété, où l'usufruit est cédé pour quinze à vingt ans.

Ces programmes reposent souvent sur l'usufruit locatif social, encadré par les articles L. 253-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation depuis la loi portant engagement national pour le logement de 2006. Un bailleur social acquiert l'usufruit pour une période d'au moins quinze ans, loue le logement à des ménages sous conditions de ressources et en assure la gestion locative complète. L'investisseur particulier acquiert la nue-propriété et n'a, pendant toute cette période, ni locataire, ni loyer, ni charge de gestion.

Le prix d'acquisition : la décote de marché et le barème fiscal ne se confondent pas

La décote négociée, contrepartie de l'abandon des loyers

Sur les programmes proposés en démembrement temporaire, le prix de la nue-propriété se situe généralement entre 60 et 70 % de la valeur du bien en pleine propriété, soit une décote de l'ordre de 30 à 40 % pour un usufruit de quinze à vingt ans. Ce prix n'est fixé par aucun texte : il résulte d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur, et il traduit la valeur économique des loyers auxquels l'investisseur renonce, actualisée sur la durée du démembrement.

La décote n'est donc ni un cadeau ni un avantage fiscal. Elle est le prix d'une privation : plus l'usufruit est long, plus la décote est forte, parce que le nombre d'années sans revenu augmente. Un site de promoteur qui présente cette réduction du prix comme un gain oublie la moitié de l'équation. La bonne façon de raisonner consiste à comparer la somme engagée, la valeur attendue du bien au terme et ce qu'un placement équivalent aurait rapporté sur la même durée.

Des frais de notaire calculés sur un prix réduit

La décote produit un effet mécanique que les plaquettes commerciales mentionnent rarement : les droits de mutation et les émoluments du notaire se calculent sur le prix effectivement payé, donc sur la seule valeur de la nue-propriété. À bien identique, les frais d'acquisition sont réduits dans la même proportion que le prix, soit de l'ordre de 30 à 40 % sur un démembrement de quinze à vingt ans. Aucun frais complémentaire n'est dû au moment de la réunion, puisqu'elle ne donne lieu à aucun acte.

Ce point pèse dans un plan de financement, surtout dans l'ancien où les droits de mutation sont les plus élevés. Il ne suffit pourtant pas à décider : ces frais restent proportionnels au capital engagé, et les économiser ne compense pas quinze années sans revenu. Il vaut mieux les voir comme une conséquence arithmétique de la décote que comme un avantage supplémentaire.

Le barème de l'article 669 du code général des impôts

Il existe par ailleurs un barème fiscal, prévu à l'article 669 du code général des impôts. Il ne sert pas à fixer un prix de marché : il s'applique aux mutations à titre gratuit, aux droits d'enregistrement et, dans certains cas, au partage de l'assiette de l'IFI. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente sur ce sujet. Pour un usufruit viager, la valeur se calcule d'après l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération.

Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, le même article retient une valeur de 23 % de la propriété entière par période de dix ans, sans fractionnement et sans égard à l'âge de l'usufruitier, la valeur obtenue ne pouvant dépasser celle de l'usufruit viager. Un usufruit de vingt ans est ainsi évalué à 46 %, et la nue-propriété à 54 % : un chiffre proche de la décote de marché, mais qui n'a ni la même source ni le même usage.

Pendant le démembrement : aucun revenu foncier à déclarer

Ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux

C'est l'effet fiscal principal de l'opération, et le plus simple à comprendre. Les revenus fonciers sont imposables entre les mains de celui qui les perçoit. Le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer, il n'a rien à porter sur sa déclaration au titre de ce logement. Il échappe donc à la fois à l'impôt sur le revenu, calculé à sa tranche marginale, et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en vigueur depuis 2018.

La différence se mesure vite. Un investisseur soumis à une tranche marginale de 41 % supporte, sur un revenu foncier net, une ponction globale de 58,2 % une fois les prélèvements sociaux ajoutés. Un investissement locatif classique doit donc dégager un loyer substantiel pour laisser un rendement net comparable à une acquisition en nue-propriété, dont le résultat se forme uniquement dans la valeur du bien récupéré au terme.

Un revenu fiscal de référence inchangé

L'absence de revenu foncier produit un second effet, moins visible mais souvent décisif pour un contribuable déjà fortement imposé. Le revenu fiscal de référence n'augmente pas, ce qui évite de franchir des seuils qui commandent d'autres dispositifs : contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, taux du prélèvement à la source, conditions d'accès à certaines aides. Un patrimoine immobilier se constitue ici sans alourdir aucune base déclarative.

Taxe foncière, taxe d'habitation et charges : qui paie quoi

La répartition suit la même logique et repose sur des textes précis. L'article 1400 du code général des impôts désigne l'usufruitier comme redevable de la taxe foncière. Les articles 605 et 606 du code civil confient à l'usufruitier les réparations d'entretien et laissent au nu-propriétaire les grosses réparations, limitativement définies : gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture.

Sur les opérations en usufruit locatif social, la convention de démembrement va souvent plus loin que le code civil et met l'ensemble des travaux, y compris les grosses réparations, à la charge du bailleur institutionnel pendant toute la durée de l'usufruit. Ce point ne se présume pas : il se lit dans l'acte, et c'est l'une des clauses à faire vérifier par le notaire avant la signature, avec l'état dans lequel le logement doit être restitué au terme.

L'IFI : pourquoi la nue-propriété sort de l'assiette

La règle de l'article 968

L'article 968 du code général des impôts pose une règle nette : les actifs immobiliers grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier, et pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien du tout, même si le bien vaut plusieurs centaines de milliers d'euros. C'est la seule manière pour un particulier d'acquérir un actif immobilier de valeur sans en répercuter le moindre euro sur son impôt sur la fortune immobilière.

Pour un redevable dont le patrimoine taxable dépasse déjà le seuil d'imposition, l'écart avec une acquisition en pleine propriété est immédiat. La même somme placée dans un bien détenu classiquement augmente l'assiette année après année ; placée en nue-propriété, elle en reste absente jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Le bien revient ensuite dans l'assiette, à sa valeur du moment, sans rappel ni régularisation sur les années écoulées.

Les exceptions, et le cas du conjoint survivant

Le même article prévoit des exceptions limitées, dans lesquelles l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les proportions du barème de l'article 669. La principale concerne le démembrement qui résulte de la dévolution successorale légale au profit du conjoint survivant : dans ce cas, chacun déclare sa quote-part. Deux autres situations, plus rares, visent des ventes ou des donations consenties à certaines personnes publiques ou à des organismes d'intérêt général.

La distinction mérite d'être retenue, car elle sépare deux opérations que l'on confond souvent. Une nue-propriété reçue par succession n'obéit pas nécessairement au même régime qu'une nue-propriété achetée dans le cadre d'un programme immobilier. C'est l'origine du démembrement, et non sa forme, qui commande le traitement à l'IFI. Le texte de l'article se consulte librement sur le site Legifrance, et son commentaire administratif sur le site du bulletin officiel des finances publiques.

L'emprunt : une dette qui ne se déduit pas

Un point est régulièrement mal compris. L'IFI se calcule sur un actif net, dettes déduites, mais une dette n'est déductible que si elle se rattache à un actif compris dans l'assiette. L'investisseur qui finance sa nue-propriété à crédit ne peut donc pas retrancher ce capital restant dû de son patrimoine taxable, puisque le bien correspondant n'y figure pas. Cette absence de déduction n'est pas un désavantage : elle est la contrepartie logique d'une exonération totale, et elle reste bien plus favorable que la situation inverse.

Ce qui reste déductible, et à quelles conditions

Les intérêts d'emprunt

Les intérêts d'un emprunt souscrit pour acquérir la nue-propriété ne peuvent pas venir en déduction d'un revenu que le bien ne produit pas. Ils peuvent en revanche, lorsque l'usufruitier donne le logement en location, s'imputer sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, dans les conditions de droit commun de l'article 31 du code général des impôts. La déduction suppose donc deux choses : que le bien soit effectivement loué par l'usufruitier, et que l'investisseur dispose par ailleurs de revenus fonciers imposables.

Ce mécanisme intéresse en priorité un contribuable qui détient déjà un patrimoine locatif et cherche à en réduire l'imposition. Un investisseur sans aucun revenu foncier n'y trouve rien : l'excédent ne s'impute pas sur le revenu global au titre des intérêts. La question se pose donc avant l'opération, jamais après, et elle rejoint la mécanique du déficit foncier, dont les règles d'imputation obéissent à la même logique.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil

Le code général des impôts ouvre au nu-propriétaire une déduction du revenu global pour les grosses réparations qu'il supporte, dans une limite annuelle avec report sur les années suivantes. Cette faculté est cependant réservée aux démembrements issus d'une succession ou d'une donation entre parents proches : elle ne s'applique pas à une nue-propriété acquise à titre onéreux dans un programme immobilier. La confusion est fréquente et il vaut mieux la lever avant de signer.

En pratique, sur une opération en usufruit locatif social, la question est souvent sans objet : la convention met les travaux à la charge du bailleur. Elle redevient centrale dès lors que l'usufruitier est un particulier, par exemple dans un démembrement familial ou un viager, où le nu-propriétaire peut se voir réclamer une réfection de toiture sans percevoir un euro de loyer.

Une absence d'imposition n'est pas une niche fiscale

La nue-propriété n'ouvre droit à aucune réduction d'impôt, à aucun crédit d'impôt, à aucun amortissement. Elle ne procure pas un avantage fiscal : elle supprime une base taxable. La différence peut sembler théorique, elle a une conséquence très concrète. Les avantages fiscaux sont soumis à un plafonnement global annuel par foyer, fixé à 10 000 euros pour la plupart des dispositifs. La nue-propriété n'entre dans aucun de ces calculs.

Un contribuable qui a déjà saturé son plafonnement global des niches fiscales avec d'autres dispositifs peut donc acquérir en nue-propriété sans perdre le bénéfice de l'opération. C'est ce qui la distingue nettement d'une réduction d'impôt comme la loi Girardin, dont l'avantage est plafonné et se consomme l'année du versement. L'une réduit l'impôt dû, l'autre évite de créer l'assiette qui l'aurait généré.

Cette nature explique aussi la durée de l'opération. Un dispositif de réduction produit son effet en une année ; la nue-propriété produit le sien chaque année pendant quinze à vingt ans, sans déclaration, sans plafond et sans risque de remise en cause au titre d'un engagement de location non respecté, puisque l'investisseur ne loue rien.

La fin du démembrement : une réunion sans impôt ni droits

Au terme prévu, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du logement. L'article 1133 du code général des impôts énonce que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe lorsqu'elle résulte de l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou du décès de l'usufruitier. Aucun acte n'est à signer, aucun droit d'enregistrement n'est dû, aucune plus-value n'est constatée à cette occasion.

L'investisseur retrouve alors la libre disposition du bien : il peut l'occuper, le louer et percevoir les loyers, ou le vendre. Le régime fiscal redevient celui d'un propriétaire ordinaire. Les revenus locatifs deviennent imposables, la taxe foncière lui incombe, et le logement entre dans son patrimoine taxable à l'IFI à compter du 1er janvier suivant.

C'est aussi le moment où l'opération se juge. Le résultat ne s'est pas formé par des loyers ni par une économie d'impôt immédiate, mais par l'écart entre le prix payé pour la nue-propriété et la valeur du bien en pleine propriété à l'issue de la période. Cet écart dépend du marché local, donc d'un choix fait quinze ou vingt ans plus tôt.

Revendre : durée de détention et calcul de la plus-value

La nue-propriété se vend, avant comme après l'extinction de l'usufruit. En cas de cession pendant le démembrement, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de cession de ce droit et son prix d'acquisition, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au bout de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au bout de trente ans.

Point souvent ignoré, la durée de détention court à compter de l'acquisition de la nue-propriété, et non de la date à laquelle la pleine propriété a été reconstituée. Un investisseur qui vend cinq ans après le terme d'un usufruit de vingt ans a donc, en principe, franchi le seuil des vingt-deux ans. Lorsque le bien est cédé en pleine propriété après réunion, la détermination du prix d'acquisition obéit à des règles particulières, détaillées dans la doctrine administrative sur le bulletin officiel des finances publiques.

La résidence principale n'est pas concernée par ce raisonnement : un bien acquis en nue-propriété ne peut pas être occupé par son acquéreur pendant le démembrement, il ne bénéficie donc pas de l'exonération attachée à l'habitation principale tant que l'usufruit court.

Transmettre la nue-propriété plutôt que la pleine propriété

Le démembrement est aussi un outil de transmission, et c'est même son usage historique. Un parent qui donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants en conservant l'usufruit fait calculer les droits de donation sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 selon son âge. Plus la donation est faite tôt, plus la valeur transmise est faible et moindre est le coût des droits.

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires, en application de l'article 1133 déjà cité. L'abattement applicable en ligne directe se reconstitue par périodes, ce qui permet d'échelonner plusieurs donations successives. La combinaison de ces règles fait de la nue-propriété l'un des mécanismes les plus employés en matière de transmission du patrimoine et de droits de succession.

Une nue-propriété acquise dans un programme peut elle-même être donnée avant le terme de l'usufruit. Sa valeur de donation étant alors réduite, l'opération se cumule : l'investisseur transmet un actif décoté, dont ses enfants récupéreront la pleine valeur au terme, sans imposition à la réunion.

Investir en nue-propriété autrement que dans un logement

Les parts de SCPI acquises en démembrement

Le raisonnement ne se limite pas à un appartement ou à une maison détenus en direct. Des parts de SCPI se souscrivent également en nue-propriété, pour une durée généralement comprise entre trois et dix ans, l'usufruit temporaire de ces SCPI étant acquis par un investisseur institutionnel ou une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, qui cherche pour sa part un revenu immédiat. La clé de répartition est fixée à la souscription et détermine le prix de chaque droit.

Le traitement fiscal est le même que pour un logement : le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu distribué, ne déclare donc rien, et les parts de SCPI n'entrent pas dans son assiette IFI tant que dure le démembrement. À l'issue de la période, il récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les revenus. Cette solution permet d'investir des montants plus modestes qu'une acquisition immobilière et dispense de gérer quoi que ce soit, mais elle expose au risque propre du support : la valeur de la part peut baisser, et la rentabilité finale dépend du marché des actifs détenus par la société de gestion.

Nue-propriété, assurance vie et préparation de la retraite

Beaucoup d'acquéreurs choisissent cette formule pour préparer leur retraite : le terme du démembrement est calé sur la date de départ à la retraite, de sorte que le logement redevient disponible au moment où le revenu professionnel disparaît. L'investisseur peut alors l'occuper, le louer pour se constituer un complément de retraite, ou le vendre. C'est une logique différente de celle de l'assurance vie, qui reste liquide et dont la fiscalité s'apprécie au moment du rachat.

Les deux enveloppes ne s'opposent pas et se combinent souvent, l'une pour la disponibilité, l'autre pour anticiper et préparer la constitution d'un patrimoine immobilier sans imposition intermédiaire. Le point commun est la durée : dans les deux cas, le résultat se juge sur une longue période, et la décision se prend avec le conseil d'un professionnel de la gestion de patrimoine plutôt que sur la seule lecture d'un site commercial.

Quels biens sont concernés, et la question de la TVA

Les programmes portent le plus souvent sur un appartement neuf situé en zone tendue, parfois sur une maison en périphérie, plus rarement sur des locaux d'habitation issus d'une réhabilitation. Dans le neuf, le prix affiché inclut la TVA au taux applicable à l'opération : le nu-propriétaire ne la récupère pas, puisqu'il n'exerce aucune activité soumise à cette taxe. Le principe reste celui d'une acquisition de particulier à particulier, sans régime dérogatoire.

Le fonctionnement du montage se lit donc entièrement dans l'acte, et non dans la plaquette : durée exacte de l'usufruit, identité du bailleur institutionnel, répartition technique des travaux, état de restitution. Un conseil indépendant, distinct du vendeur, reste la meilleure façon de vérifier ces points avant de choisir un programme plutôt qu'un autre.

Un placement à long terme, pas un placement sécurisé

Le mot revient souvent dans les argumentaires commerciaux, il mérite d'être discuté. L'opération supprime le risque locatif, celui de l'impayé et de la vacance, et elle supprime la gestion : autant d'aléas dont l'investisseur n'a pas à s'occuper. Elle ne supprime en revanche ni le risque de marché, ni le risque de liquidité, et la rentabilité finale n'est connue qu'au terme. Présenter la nue-propriété comme un placement sécurisé revient à confondre l'absence de contrainte de gestion avec l'absence de risque, ce qui est son principal inconvénient de communication.

Ce que l'opération coûte réellement

Quinze à vingt ans sans le moindre loyer

C'est la contrepartie exacte de l'absence d'imposition, et elle doit être posée en premier. L'acquéreur immobilise une somme importante sans percevoir de revenu pendant toute la durée du démembrement. S'il finance à crédit, il rembourse des mensualités que rien ne vient compenser. Une opération en nue-propriété suppose donc une capacité d'épargne établie et un horizon long, sans besoin de liquidité sur la période.

Une revente possible, mais un marché étroit

Céder une nue-propriété avant le terme est juridiquement simple et pratiquement plus délicat. Le nombre d'acquéreurs intéressés par un droit qui ne procure aucun revenu immédiat reste faible, et le prix obtenu dépend du temps restant à courir. La liquidité s'améliore à mesure que le terme approche, puisque la durée de privation diminue, mais une revente anticipée se négocie rarement dans de bonnes conditions.

L'emplacement, seul vrai moteur du résultat

Le résultat de l'opération se joue sur la valeur du bien au terme, donc sur la qualité de son emplacement. Aucun avantage fiscal ne compense un logement mal situé, dans une commune où le marché se dégrade. C'est la différence majeure avec un investissement locatif classique, où un loyer régulier amortit en partie une erreur de localisation. Ici, l'emplacement supporte la totalité du résultat, ce qui doit conduire à examiner le quartier, la demande locale et l'offre de programmes concurrents avec au moins autant d'attention que la fiscalité.

À qui cet achat s'adresse

Le profil se déduit de la mécanique. L'opération intéresse d'abord un contribuable fortement imposé sur ses revenus fonciers, pour qui l'absence de loyer taxable représente une économie réelle chaque année. Elle intéresse ensuite un redevable de l'IFI, dont l'assiette n'augmente pas malgré l'acquisition. Elle intéresse enfin un particulier qui prépare sa retraite et souhaite disposer, dans quinze ou vingt ans, d'un logement libre à occuper, à louer ou à vendre.

À l'inverse, elle ne convient pas à un investisseur qui cherche un complément de revenu immédiat, ni à une personne dont l'horizon est court ou l'épargne susceptible d'être mobilisée. Elle ne remplace pas non plus une solution de rendement : la nue-propriété est un instrument patrimonial de constitution de capital, à placer aux côtés des autres briques d'une optimisation fiscale du patrimoine plutôt qu'à leur place.

Les questions qui reviennent avant de signer

Quelle est la fiscalité de la nue-propriété pendant le démembrement ?

Elle se résume à une absence d'imposition. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, il n'a donc aucun revenu foncier à déclarer, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à acquitter. La taxe foncière incombe à l'usufruitier en application de l'article 1400 du code général des impôts, et le bien est exclu de son assiette IFI par l'article 968.

Le nu-propriétaire paie-t-il la taxe foncière ?

Non. L'article 1400 du code général des impôts désigne l'usufruitier comme redevable de la taxe foncière pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire ne la paie qu'à compter de l'année suivant l'extinction de l'usufruit, lorsqu'il a récupéré la pleine propriété du logement.

Faut-il déclarer une nue-propriété à l'IFI ?

En règle générale, non : l'article 968 du code général des impôts comprend le bien dans le patrimoine du seul usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Des exceptions existent, notamment lorsque le démembrement résulte de la succession légale au profit du conjoint survivant : l'assiette est alors répartie entre les deux titulaires selon le barème de l'article 669.

Quelle décote applique-t-on au prix d'achat en nue-propriété ?

Sur les programmes en démembrement temporaire, le prix se situe généralement entre 60 et 70 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit de quinze à vingt ans. Cette décote résulte d'une négociation et traduit la valeur des loyers abandonnés ; elle ne doit pas être confondue avec le barème fiscal de l'article 669, qui sert aux mutations à titre gratuit.

Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?

L'usufruit s'éteint de plein droit et la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans acte ni formalité. L'article 1133 du code général des impôts précise que cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe. L'investisseur peut alors occuper le logement, le louer ou le vendre.

Peut-on revendre avant le terme du démembrement ?

Oui, la nue-propriété est un droit cessible qui peut être vendu ou donné à tout moment. Le marché secondaire reste cependant étroit et le prix dépend du temps restant à courir, une revente anticipée se négociant rarement dans des conditions favorables.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?

Ils ne s'imputent pas sur un revenu que le bien ne produit pas, mais ils peuvent venir en déduction des autres revenus fonciers du nu-propriétaire lorsque l'usufruitier donne effectivement le logement en location, dans les conditions de l'article 31 du code général des impôts. Un investisseur sans revenu foncier par ailleurs n'en tire aucun bénéfice.

Où la nue-propriété se place dans une stratégie patrimoniale

Elle occupe une place précise : celle d'un actif immobilier de qualité, acquis à prix réduit, qui ne produit rien pendant quinze à vingt ans et n'entraîne aucune obligation déclarative. Son intérêt augmente avec le niveau d'imposition de l'investisseur et avec la durée pendant laquelle il peut se passer du capital engagé. Il diminue dès que l'horizon se raccourcit ou que le besoin de revenu apparaît.

Comme toute acquisition immobilière, l'opération se juge sur l'acte : durée exacte de l'usufruit, identité et engagement du bailleur, répartition des travaux, état de restitution du logement, conditions de sortie anticipée. Le notaire est la personne à solliciter pour vérifier ces clauses avant la signature, et le coût de son intervention est calculé sur le prix de la nue-propriété, donc réduit lui aussi.

Cette page présente le cadre fiscal applicable à l'achat en nue-propriété à titre d'information générale. Elle ne constitue pas une recommandation personnalisée : l'opportunité d'une telle acquisition, son montant et son articulation avec le reste de votre patrimoine dépendent d'une situation que seule une étude individuelle permet d'apprécier.