Loi Pinel : réduisez dès à présent vos impôts

Vous vous sentez assommé par les impôts ? Saviez-vous qu’il existe une solution : la loi Pinel. Elle vous permet d’économiser jusqu’à 63 000€ d'impôts. La loi Pinel, qui remplace la loi Duflot, est une mesure de défiscalisation qui a l’immense avantage de vous aider à construire un patrimoine. Ce patrimoine est alors en partie rémunéré par les loyers et par la réduction d'impôt.

En quelques mots, la loi Pinel consiste à acheter un bien immobilier neuf, en état futur d'achèvement ou même ancien mais rénové (selon une norme énergétique et écologique, la norme RT 2012 ou label BBC) et de le louer à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le but est de louer le bien neuf dans les 12 mois suivant la livraison qui doit être compris entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. La livraison est l’obtention physique du bien comme l’obtention des clés de l’appartement. Si prendre un crédit immobilier vous parait être une solution non adaptée à vos objectifs, les SCPI Pinel s'adressent à vous.

Il est en effet possible de devenir propriétaire d’une part de SCPI dont le prix d’achat est plutôt compris entre 500 et 5000 €, ce qui semble plus abordable que l’achat d’un bien immobilier, puis de réduire ses impôts selon le dispositif Pinel. Dans ce cas, un effort d’épargne ou l'obtention d'un crédit suffit pour acheter des SCPI Pinel.

Remplissez notre formulaire ci-dessous pour être conseillé sur la défiscalisation Pinel :

Loi Pinel : les avantages

Le bien immobilier doit être loué sur minimum 6 ans et maximum 12 ans avec un palier intermédiaire de 9 ans. La loi prévoit alors plusieurs niveaux de défiscalisation dont la plus intéressante est la location sur 12 ans :

6 ans12%
9 ans18%
12 ans21%

A titre d’exemple :

  • Pour la location d’un logement dont le prix d’achat initial est de 300 000€, loué pendant 12 ans, vous économisez 63 000 € d'impôts soit une réduction de 6 000 € par an pendant 9 ans et de 3 000 € par an pendant les 3 ans supplémentaires
  • Pour un bien immobilier acheté 200 000 € loué pendant 6 ans, l’économie d'impôts sera de 24 000 € soit 4 000 € par an.

Au-delà de 12 ans, vous pouvez revendre le bien, continuer à le louer sous le régime fiscal normal, l’habiter ou le donner en héritage. Le deuxième avantage est que vous pouvez louer le bien à un ascendant (parents) ou un descendant (enfants) si celui-ci ne fait plus partie du foyer fiscal.

Le troisième avantage est que le bien est grandement financé par l’Etat grâce à la défiscalisation et par les loyers. Le réel cout d’un bien immobilier se limite à 32-33 % de sa valeur. Le loyer rembourse 47 % du coût et l’Etat par ce processus de défiscalisation rembourse 21 %. Etant donné que le risque de non-location est très faible, les banques sont plus aptes à accorder un crédit immobilier.

Loi Pinel : prise en compte la réduction d'impôt ?

Réduction d'impôts via la loi PinelLa date de prise en compte de la réduction d’impôt dépend du mode d'acquisition du bien acquis :

  • Pour un logement neuf et achevé au moment de l’achat, c’est l’année d’acquisition du logement qui est prise en compte ;
  • Pour un logement VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire qu’au moment de l’achat, le logement est en cours de rénovation, c’est alors l’année d’achèvement des travaux qui est prise en compte ;
  • Pour une part de SCPI, c’est la date de souscription qui est prise en compte.

La réduction d’impôt effective est bien sûr lors de la déclaration, c’est-à-dire que si vous acheté un bien en 2017, la réduction sera faite sur l’année 2017 mais obtenue sur l’avis d’impôt de 2018.

Loi Pinel : conditions à respecter

Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel. Il est d’ailleurs primordial de bien choisir la ville où investir. Certaines de ces villes font partie de zones dites tendues, soit des zones dans lesquelles il y a un manque de logements disponibles. C’est le cas des grandes agglomérations comme Paris et sa banlieue.

Ces zones tendues font partie des zones éligibles à la loi Pinel immobilier où la demande de logements est plus forte que l'offre. Il est très important de bien choisir le lieu de location pour un investissement réussi. Les différentes zones éligibles sont les suivantes :

  • Zone A BIS : Paris et 1ère couronne
  • Zone A : grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • Zone B1 : grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • Zone B2 : villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants. Cette zone n'est plus éligible depuis 2019.
  • Zone C : le reste du territoire. Cette zone était éligible entre 2017 et 2018. Son éligibilité dépendait en effet d’une condition, celle que « les communes soient caractérisées par des besoins particuliers sur agrément du préfet de Région après avis conforme du Comité Régionale de l’habitat. » Depuis 2018, la zone C n’est plus intégrée au dispositif Pinel impôt.

 

Le classement des villes où investir en loi Pinel

Il existe un classement des villes où il est plus intéressant d’investir en Pinel :

  1. Toulouse
  2. Paris
  3. Bordeaux
  4. Nantes
  5. Montpellier
  6. Lyon
  7. Lille
  8. Strasbourg
  9. Rennes
  10. Marseille

Bien sûr, ce choix dépend de votre initiative personnelle. Sachez cependant qu’un bien immobilier dans l’une de ces villes gagne souvent en valeur. Il y a de fortes chances de revendre le bien en faisant une plus-value.

 

Les conditions à la location en loi Pinel

La location doit être nue c’est-à-dire non meublée. La valeur du logement doit être de 300 000 € maximum. Le plafond de 5 500 € / m² de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation. Bien sûr, vous pouvez acheter une maison dont la valeur d’achat est supérieure à ce montant, mais la réduction sera calculée sur ce montant de 300 000 €.

La défiscalisation Pinel entre dans le calcul des niches fiscales. Celles-ci sont plafonnées à 10 000 € par an et par foyer. Ceci est important si vous combinez la Loi Pinel 2019 avec d’autres produits de défiscalisation (possible pour des biens immobiliers différents) comme la loi LMNP ou encore Malraux.

Un particulier est également limité à deux achats par an et par foyer fiscal. Le niveau des loyers ne peut pas excéder un certain plafond, les loyers ne sont donc pas négociables :

  • Plafonds de loyers Pinel mensuel en €/m²

Zone A BisZone AZone B1Zone B2
16.96 €12.59 €10.15 €8.82 €

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Ces plafonds sont minorés ou majorés selon la taille du logement via le coefficient multiplicateur qui suit : 0,7 + (19 / Surface). Il ne peut excéder 1,2. Ainsi pour un appartement de 50 m² situé en zone A (12,59 €), le prix au m² sera de : [0,7 + (19 / 50)] x 12,59 = 13,60 € / m². Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut aussi tenir compte des plafonds de ressources de vos locataires par an :

 Zone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule37 126 €37 126 €30 260 €27 234 €
Couple55 486 €55 486 €40 410 €36 368 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge72 737 €66 699 €48 596 €43 737 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge86 843 €79 893 € 58 666 €52 800 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge103 326 €94 579 €69 014 €62 113 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge116 268 €106 431 €77 778 €70 000 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 12 954 €+ 11 859 €+ 8 677 €+ 7 808 €

Loi Pinel et prélèvement à la source

Dans le contexte du prélèvement à la source entré en vigueur au 1er janvier 2019, plusieurs questions se posent, notamment sur la forme que prend la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel. La façon dont les investisseurs vont récupérer leur réduction d’impôt change. En effet, contrairement au prélèvement automatique auquel sont soumis les salariés, la défiscalisation en loi Pinel ne sera pas soumise à une retenue à la source, mais à un acompte versé sur le compte bancaire du propriétaire par l’administration fiscale.

Ce système permet d’ailleurs de bénéficier d’une avance de trésorerie pour l’année 2019. En effet, un premier versement de Bercy a été réalisé à hauteur de 60 % au 15 janvier 2019 et un second de 40 % est prévu pour l’été 2019. Pour bénéficier de cet acompte, l’investisseur en Pinel doit déclarer ses revenus de l’investissement locatif au fisc. Dans tous les cas, le dispositif Pinel 2019 reste très attrayant pour les investisseurs.

Comment bénéficier de la loi Pinel

La loi Pinel immobilier est avantageuse sur le plan fiscal puisqu’elle permet une réelle économie. Une fois le prêt remboursé, les loyers constitueront un complément de retraite, ce qui est plutôt pratique sachant que ce complément se trouve menacée par le contexte actuel. Le bien acheté est une partie du patrimoine qui apporte une sécurité financière.

Etant donné que la loi Pinel a été mise en place pour pallier le manque de logements dans des zones très demandées, le risque de non-location est très faible. Et les banques accordent en général plus facilement un crédit immobilier dans cette optique. Dans le cas d’achat d’une part de SCPI, le risque est presque inexistant. En effet, vous achetez une part d’un parc immobilier, le risque est mutualisé.

Pour savoir exactement si vous pouvez bénéficier de cette mesure de défiscalisation ou avoir concrètement une idée de la réduction d’impôt, nous vous conseillons de faire une simulation Loi Pinel 2019 ici.