Tout ce que vous devez savoir sur la régulation des locations Airbnb

Interview Romain Rossi-Landi

Le gouvernement met en place des mesures pour faire face à la crise du logement, dont la Loi Pinel qui est censée convaincre les particuliers d'acheter des biens immobiliers neufs pour ensuite les faire louer sous certaines conditions. D’autres lois par contre sont érigées pour réduire les dérives de la location saisonnière de particuliers à particuliers. Ces lois doivent donc dissuader les personnes mettant leur bien en location saisonnière, ce qui a pour conséquence de réduire le nombre d'appartements destiné à la location traditionnelle.

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Notamment à Paris, ville touristique, qui est une destination séduisant de nombreux étrangers et Français qui plutôt que de louer une chambre d’hôtel, se tournent vers des solutions plus économiques, telles que les plateformes collaboratives. Ce sont près de 2 millions de voyageurs voguant sur les plateformes Airbnb en 2016 contre 194 000 en 2012. L’hôtellerie s’est fait voler la vedette, les locations saisonnières type Airbnb peuvent rapporter 23 000€ / an à une personne louant son appartement dans Paris. Oui mais voilà, beaucoup de loueurs ignorent les règles liées à la location saisonnière et sont en général dans l’illégalité la plus totale. Alors que faut-il faire pour être aux normes quand on loue son chez-soi ? Concurrence déloyale, manque de logements dans un Paris déjà plein à craquer, la sous-location est un prétexte à la spéculation immobilière que le gouvernement tente de réguler par des moyens juridiques expliqués ici par Maître Romain Rossi-Landi.

Interview avec Maître Romain Rossi-Landi, Avocat au Barreau de PARIS

La rédaction : En quoi l’encadrement des loyers à Paris a permis l’évolution des locations saisonnières comme Airbnb ? Les propriétaires cherchent-ils à maximiser leurs revenus liés au logement ?

Maître Romain Rossi-Landi : Beaucoup de propriétaires décident de louer leur logement pendant leur absence. Cela peut leur rapporter jusqu’à 23 000€ par an. D'autres propriétaires pour des raisons de rentabilité ont des appartements qu'ils louent exclusivement pour de courtes périodes. Quand Paris tente d’encadrer les loyers, de limiter l’appauvrissement des locataires, de faire de la capitale une ville accessible, une tendance se développe augmentant le problème du nombre limité de logements : la sous location et la location saisonnière via des plateformes dont la plus connue reste Airbnb.

Ce phénomène est d’ailleurs visible à Berlin où la situation est sensiblement la même (découvrez d'ailleurs cet intéressant dossier sur le processus d'achat immobilier en Allemagne). Alors pour les deux villes, des solutions prises par les mairies s’imposent : interdire ou rendre difficile la location de courte durée.

L’encadrement des loyers n’est appliqué qu’à Paris, ce qui en exclut le futur Grand Paris. Aujourd’hui certaines villes de banlieue comme Clichy sont plus chères à la location que la capitale. Alors à la question, pourquoi les bailleurs se tournent-ils vers la location saisonnière plutôt que la location traditionnelle ? Et bien parce que le locataire touriste paie en général en avance, qu’il quitte les lieux à la fin de sa période de vacances.

N’oublions pas qu’il est très difficile et long d’expulser un locataire qui ne paie pas ses loyers. Les délais procéduraux et la trêve hivernale ralentissent la mise à la porte du locataire. C’est donc la souplesse qui est appréciée ici, et sans doute aussi le complément de revenus attractif que le bailleur peut encaisser.

Bon à savoir

Il existe deux baux de location traditionnelle, la location meublée dont le contrat est d’un an reconductible, et le bail vide dont le contrat est de 3 ans. Le président Macron souhaite mettre en place un 3ème bail dit de mobilité dont le contrat défini la période de location de 1 à 10 mois. Cette mesure doit permettre de libéraliser le marché de la location, notamment utile pour les étudiants. Elle est sans dépôt de garantie pour le locataire, ce qui doit faciliter l’accès au logement.

La Rédaction : Comment procéder pour louer son logement de façon saisonnière à Paris, quelles étapes devez-vous respecter pour rester dans la légalité ?

Maître Romain Rossi-Landi : S’il n’est pas interdit de mettre en location saisonnière son logement, il est cependant très difficile d’obtenir l’autorisation de le faire. Il faut passer par trois étapes, le changement d’usage, le changement de destination et ce que j’appelle le permis de louer qui est l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

En théorie, la loi prévoit qu’il est possible de louer sa résidence principale en tant que propriétaire dans une limite de 120 jours par an. Pour les résidences secondaires, il faut respecter les trois étapes citées plus haut. L’arsenal législatif limite donc fermement la location saisonnière par des moyens juridiques.

Depuis 2014, la loi encadre strictement l’activité de location meublée saisonnière dans les communes de plus de 200 000 habitants : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse, les départements de Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne etc.

La Rédaction : qu’est-ce que le changement d’usage et en quoi est-il différent du changement de destination ?

Maître Romain Rossi-Landi : la loi ALUR nº2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté un dernier alinéa à l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lesquelles : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ». Autrement dit, ces locations « répétées » de courtes durées sont alors considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d’habitation. Le recours occasionnel à la location meublée de courte durée ne nécessite pas un changement d’usage.

On observera que le législateur n’a pas donné de précisions sur la période de référence pendant laquelle la répétition révèle d'un changement d’usage ni sur la notion de « courte durée ». Ce changement d’usage nécessite alors une autorisation préalable de l’administration afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial. Il convient de rappeler, en effet, que la location meublée est considérée comme une activité commerciale et non civile.

A Paris, cette autorisation (de la Mairie de Paris) est quasiment impossible à obtenir notamment à l’ouest et au centre puisque le propriétaire souhaitant louer son bien sur internet doit impérativement présenter, en compensation, un bien d’activité d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s’engager à le transformer en local d’habitation. A Paris, les locaux qui peuvent être à usage commercial sont généralement des espaces en rez-de-chaussée. Ils peuvent bien évidemment être réaménagés en appartements.

Le changement de destination est lié au code de l’urbanisme. Le code de l’urbanisme prédit les normes que doit respecter un local commercial ou hôtelier. C’est l’administration qui va contrôler au cas par cas si le local respecte les normes, s’il y a une déclaration de travaux. La loi ALUR prévoit la transparence des coûts dans les zones tendues de Paris. Une zone tendue est une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants.

Bon à savoir

Le changement d’usage se distingue du changement de destination :

  • Changement d’usage : l’usage est soit commercial soit d’habitation. A Paris selon le code de la construction et de l’habitation L631-7 (loi Alur), selon le principe de compensation, si un propriétaire veut procéder à un changement d’usage d'habitation vers commercial, il doit acheter ou avoir dans le même arrondissement un local de taille similaire ou plus grand affecté à l’habitation. Ces règles permettent de conserver un nombre de surfaces habitables pour éviter l’envahissement des locaux commerciaux.
  • Le changement d’usage doit être fait pour la location sur courtes durées. 

De plus, pour la transformation du local en meublé touristique (qui relève de la destination « hébergement hôtelier »), il doit faire l’objet au préalable d’une autorisation de changement de destination en application du code de l’urbanisme. Un changement de destination est soumis au contrôle de l’administration et doit donc recevoir une autorisation d’urbanisme.

La rédaction : depuis très récemment, octobre 2017, il est question de l’obtention d’un numéro d’enregistrement ? Est-il le dernier sésame pour pouvoir loué son logement, la dernière étape de la procédure ?

 Maitre Romain Rossi-Landi : depuis la loi du 7 octobre 2016 pour une République Numérique, les grandes villes peuvent désormais contraindre les loueurs de logements utilisant des plateformes numériques à se déclarer en mairie. En effet l’article 51 de la loi du 7 octobre 2016 a modifié l’article L 324-1-1 du code du tourisme afin de permettre à un conseil municipal de rendre obligatoire par délibération un enregistrement auprès de la commune pour « toute location d’un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

A Paris, ce permis de louer a été voté lors des délibérations du conseil de Paris des 6-7 juillet 2017 et est entré en vigueur depuis le 1er octobre 2017. Ce numéro d’enregistrement permet au propriétaire de louer son bien s’il déclare son activité commerciale. Il obtient un numéro d’enregistrement numérique qu’il devra donner lorsqu’il louera à des particuliers un logement saisonnier. Il sert à contrôler le nombre de nuitées louées. Ces étapes d’enregistrement sont valables pour les communes de plus de 200 000 habitants tels que les Hauts-De-Seine représentant la 1ère couronne de Paris, Nice, Paris ou encore Lyon).

Bon à savoir

Vous êtes dans l’obligation de vous inscrire au RSI (Régime Social des Indépendants) si vos revenus dépassent les 23 000€/an. En effet vous devenez alors un indépendant qui va devoir recevoir une immatriculation et payer des taxes de 50% sur son activité commerciale. Bien sûr, cette taxe n’est pas favorable au bailleur. Elle rejoint les mesures du gouvernement à mettre une surtaxe sur les résidences secondaires à Paris. Ces deux mesures doivent permettre de proposer des solutions à la crise du logement en incitant les propriétaires à remettre à la location traditionnelle des biens vides ou réservés aux touristes.

La rédaction : quelles sont les limites à ces lois pour réguler la location saisonnière ?

Maître Romain Rossi-Landi : la mairie de Paris cherche à contrôler les loyers (encadrements des loyers), à limiter la sous-location à des touristes puisque la ville fait face à une crise du logement. Or, les locaux à usage commerciaux ne sont pas soumis à la règlementation sur le changement d’usage et peuvent donc être loués en meublés touristiques sans avoir à racheter des droits de commercialité et c’est là la vraie limite.

La rédaction : quels sont les risques encourus par les propriétaires continuant à louer illégalement leur bien pour de courtes périodes ?

Maître Romain Rossi-Landi : si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées que ce soit au niveau :

  • du changement d’usage selon l’article L631-7 du code de construction et de l’habitation,
  • des normes d’urbanisme à respecter pour l’hébergement hôtelier (changement de destination),
  • du numéro d’enregistrement (permis de louer)

L’amende pour le non-respect de la règlementation sur le changement d’usage peut s’élever jusqu’à 50 000€ selon l’appréciation du juge et selon l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation. Si la location est occasionnelle, le local meublé n’est pas soumis à un changement d’usage. On peut considérer qu’une courte durée de location sans répétition ne demandera pas de changement d’usage.

La rédaction : à qui m’adresser en cas de dégâts matériels du moment où je suis dans la légalité ?

Maître Romain Rossi-Landi : les plateformes proposent des assurances facultatives pour vous dédommager de certains dégâts. Il est néanmoins conseillé de prendre une assurance propriétaire non occupant pour couvrir des dégâts matériels.

La rédaction : avez-vous trois astuces pour louer son appartement à Paris sans avoir d’ennui ?

Maître Romain Rossi-Landi : bien qu'il soit difficile de ne pas avoir d'ennuis, il y a tout de même quelques astuces légales à connaitre :

  1. Avoir un local affecté à un usage commercial pour échapper à la règlementation sur le changement d’usage
  2. Signer un Bail société ou lié à l’exercice d’une fonction pour échapper à l’encadrement des loyers

Bail société : Si vous ne pouvez pas changer l’usage de votre logement, vous pouvez malgré tout revenir à la location traditionnelle tout en échappant à l’encadrement des loyers en louant à une entreprise qui va le mettre à disposition de l’un de ses salariés comme logement de fonction (location durable ou temporaire).

Bail meublé : il est fiscalement plus intéressant que la location vide, et la durée d’un an est plus souple.

  1. Prendre une assurance loyers impayés en cas de location traditionnelle

Pour éviter les non-paiements du locataire, vous pouvez prendre une assurance loyers impayés qui versera une partie des loyers. Il faut faire attention au délai de carence, ainsi qu’à prendre une assurance qui couvre également les indemnités d’occupation qui vous couvrira même après la résiliation du bail si le locataire reste dans les lieux.

Merci à Maître Rossi-Landi d'avoir pris le temps de répondre à nos questions, visitez son site pour en savoir plus sur ses activités:

rossi-landiavocat.fr

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