Deficit foncier: une méthode pour réduire ses impôts

Le déficit foncier bien que son nom nous plonge dans le flou, est une astuce de défiscalisation lorsqu’on veut investir dans l'immobilier locatif. Lorsque vous êtes propriétaire et que vous faites louer votre bien immobilier, les revenus locatifs perçus sont assujettis à l'impôt sur le revenu et vous devez payer la taxe foncière. Un déficit foncier est constaté lorsque que le propriétaire d’un bien immobilier se retrouve dans une situation où les charges immobilières sont plus élevées que les loyers perçus. Les charges immobilières sont les suivantes :

  • Charges non financières (liées à l’exploitation du bien)
  • Frais d’agence immobilière
  • Primes d’assurances
  • Charges de copropriété
  • Taxe foncière
  • Charges financières (liées aux intérêts d’emprunt)
  • Intérêts d’emprunt pour l’achat ou la rénovation ou amélioration du bien immobilier
  • Frais liés aux intérêts
  • Charges financières (liées à la rénovation, réparation, entretien et amélioration)

Le déficit foncier a été instauré par la loi Balladur en 1993 et veut alléger l’investissement dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux dans le but de le louer.

L’article 156-I-3 du GGI prévoit que même lorsqu’un déficit foncier a été déduit du revenu, le bien doit être loué pendant 3 ans

Deficit foncier reportable

Lorsqu'un déficit foncier est constaté, il est automatiquement déduit selon le cas de vos revenus fonciers ou globaux. Si :

  • le déficit foncier est dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunt alors il est imputé sur le revenu foncier pendant les 10 années qui suivent l'année de la constatation
  • le deficit est lié aux charges non financières résultant de l'exploitation et des travaux alors il est imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, le surplus sera réparti équitablement durant les six années qui suivent le constat du déficit. Exemple : pour un déficit foncier dont la part imputable est de 11 900 €, on ne déduira que 10 700 € de ses revenus et ensuite 200 € tous les ans pendant 6 ans (10 700 € - 11 900 €/6 = -200 €).

Calcul du deficit foncier

Informations sur le déficit foncierRevenu foncier – Charges foncières = déficit foncier. Il en résulte deux possibilités :

  • En cas de résultat négatif

Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant 10 ans dans une limite de 10 700€ par an. Le surplus annuel sera reporté sur les revenus fonciers suivants.

  • Résultat positif

Pour savoir s’il y a déficit foncier lorsque le résultat est positif, il faut soustraire au montant obtenu la somme des charges non financières.

  • Résultat positif : pas de déficit foncier
  • Résultat négatif : déficit foncier imputable sur le revenu dans une limite de 10 700€ par an en reportant le surplus sur les revenus fonciers suivants.

Concrètement un contribuable imposé à 30% a un déficit foncier de 10 000€, il économisera 3 000€ par an. Tout dépend donc de la marge d’imposition qui est en général de 30% à 40%.

Déficit foncier travaux

Les travaux de rénovation sont des remises en norme du bien immobilier ancien. C’est-à-dire qu’il est possible de déduire la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, les travaux d’entretien comme la peinture, de rénovation telle que les mises aux normes énergétiques, isolations thermiques ou nouvelles fenêtres, ravalement, etc. N’oubliez de joindre à votre déclaration d’impôt les justificatifs du déficit foncier :

  • Justificatifs de charge
  • Facture des travaux
  • Tableaux d’amortissement des prêts
  • Relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent les débits d’intérêts.

Les travaux d’agrandissement qui modifient la structure de l’ensemble ne sont pas déductibles des impôts. La frontière entre des travaux d’amélioration, d'entretien et de réparation déductibles des revenus fonciers et des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, non déductibles des revenus fonciers est mince. Ne sont pas déductibles des revenus les exemples suivants :

  • Restructuration interne de l’immeuble ou d’un appartement en aménageant des cloisons afin d’augmenter le nombre de pièces, ainsi que le remaniement des cloisons intérieurs et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures
  • travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement

Vous l’avez compris, il s’agit de déduire de ses revenus le coût des travaux nécessaires et non de travaux d’embellissement.

Déficit foncier : risques et avantages

Tout d’abord, commençons par les risques liés au déficit foncier :

  • lorsqu’un déficit foncier est constaté, il est obligatoire de continuer à louer le bien immobilier pendant trois ans, soit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année ce qui peut devenir une contrainte
  • le deuxième problème est lié à la défiscalisation elle-même car le déficit foncier est intéressant les premières années suivant l’acquisition du bien, mais lorsque la période des travaux est terminée et que les travaux sont déduits et que le solde entre charges et loyers est nul, alors le propriétaire se verra taxer lourdement. La solution est pourtant simple, s’accommoder d’un bien immobilier ancien à rénover tous les ans, ou acheter un studio avec travaux tous les ans ou tous les deux ans
  • et enfin comme pour tous les achats, il faut choisir le lieu où se situe l’appartement. La rénovation d’une maison à la campagne ne prendra pas de valeur, tandis qu’un petit appartement dans une grande ville et réhabilité sera vendu à un meilleur prix et plus facilement.

Les avantages dans le cas de la défiscalisation ne sont pas toujours le seul fait de défiscaliser. La défiscalisation est un instrument pour vous aider à investir dans un bien immobilier. Il faut le voir avant tout dans ce sens-là. Le grand avantage est donc de se créer un patrimoine en réduisant ses impôts. De plus il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ par an. L’économie d’impôt est cumulable avec les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.