Type d’investissement immobilier Malraux

Destinée aux opérations de restauration de biens immobiliers, l’investissement immobilier Malraux s’applique exclusivement aux immeubles à usage d’habitation situés :

  • en secteur sauvegardé (définis aux articles L. 313-1 à L. 313-3 du code de l’urbanisme) ou
  • en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP définies à l’article L. 642-1 du code du patrimoine).

Les dits secteurs présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non. Ces « contraintes » garantissent en principe une localisation en cœur de ville, dans un quartier historique, qui du fait des réhabilitations, est amené à prendre de la valeur.

La loi Malraux permet au contribuable fortement fiscalisé et disposant – idéalement – de revenus fonciers de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en investissant dans un immobilier de caractère, en cœur de ville. Le principe consiste à imputer les dépenses de restauration sur les revenus, sans plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôt sur une courte période, ces dernières contribuant alors à financer une partie de l’investissement.

L’article 68 de la loi de finances rectificative pour 2003 prévoit que, dans le cadre du dispositif « Malraux », constituent désormais des dépenses déductibles des revenus fonciers les travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant perdu cet usage, dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d’utilité publique des travaux de restauration.

La déduction des travaux d’isolation et d’amélioration liés au retour à l’habitation de locaux originellement destinés à l’habitation, est autorisée alors même que l’occupation temporaire à un autre usage que l’habitation a modifié la conception, l’aménagement ou les équipements de l’immeuble. Ces dispositions s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2004. L’enveloppe globale de l’opération se décompose en:

  • foncier : immeuble ou appartement à restaurer;
  • travaux de restaurations et frais annexes.

Plus les travaux représentent une part importante de l’enveloppe globale, meilleure sera la rentabilité de l’opération (puisque les travaux sont déductibles des revenus sans limitation).

Les travaux doivent être réalisés à l’initiative du propriétaire du bien, personne physique, société immobilière (soumise à l’impôt sur le revenu) ou de la copropriété (sous la forme d’une Association Foncière Urbaine Libre – AFUL). Ces personnes (physiques ou morales) agissent en maître d’œuvre, tout au long de la restauration, en respectant un formalisme spécifique; dans la pratique des opérations de défiscalisation, elles délèguent par mandat l’ensemble de la procédure de restauration, des études à la réception des travaux.

Profil d’investisseur et objectifs d’un investissement immobilier Malraux

Investissement immobilier via la loi MalrauxDu fait de la déductibilité des dépenses de restauration sans limite, la loi Malraux concerne prioritairement les contribuables fortement fiscalisés (afin que l’imputation, pour être la plus efficace possible, se fasse dans les tranches d’imposition supérieures) et disposant – idéalement – de revenus fonciers (afin que les intérêts d’emprunt, non déductible du revenu global, s’imputent sur ces dernier, maximisant ainsi la défiscalisation). En pratique, et afin de maximiser son rendement, une opération en loi Malraux se monte à crédit (In Fine de préférence – les intérêts étant déductibles du revenu foncier –, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie). L’investisseur doit alors prévoir un nantissement d’au moins 30 à 40% du montant de l’investissement (foncier + travaux).

En outre, de par son objectif initial de restauration du patrimoine, une opération en loi Malraux concerne en principe un investisseur ayant une sensibilité pour la « belle pierre », sensible au cachet du bien à restaurer. Cependant, nombre d’investisseurs voient également à juste titre ce type d’opération comme uniquement « financière »: achat d’un support assorti de fortes économies d’impôt, location puis revente avec plus-value. En termes d’objectifs, il s’agira principalement de se constituer un patrimoine de qualité, en partie financé par d’importantes économies d’impôt, qui sera, à échéance d’une quinzaine d’année (durée du financement), conservé dans le patrimoine ou bien vendu (tout en bénéficiant alors d’une exonération de plus value).

La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés: la loi Malraux y ajoute un cadre fiscal excessivement avantageux tout en s’appuyant sur un support immobilier de caractère. Un investissement immobilier idéal en vue de se constituer un important patrimoine (immobilier s’il est conservé ou bien financier si le bien est destiné à être cédé). Ce dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d’habitation sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI) si les associés conservent les titres pendant six ans.

Mécanisme fiscal d’un investissement locatif en loi Malraux

L’investisseur en Loi Malraux déduit de son revenu, sans plafonnement, la totalité des dépenses de démolition éventuelle et de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunts (et frais accessoires) uniquement déductibles des revenus fonciers des 6 années suivantes. Dépenses déductibles lors d’un investissement immobilier Malraux :

  • frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
  • travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire et prévus par les plans de sauvegarde et de mise en valeur rendus publics ou par la déclaration d’utilité publique des travaux de restauration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Toutefois, constituent des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants prévus par les mêmes plans de sauvegarde ou imposés par la même déclaration d’utilité publique et rendus nécessaires par ces démolitions.
  • travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d’utilité publique des travaux de restauration.
  • travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant perdu cet usage, dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d’utilité publique des travaux de restauration. Pour l’application de ces dispositions, les conditions mentionnées au 3° du I de l’article 156 doivent être remplies ;

En pratique, les travaux sont judicieusement répartis sur deux (voir trois) années civiles afin de réduire d’autant les revenus de l’investisseur, fiscalisés en tranches marginales supérieures. Les intérêts d’emprunts (et frais accessoires) sont quant à eux « seulement » déductibles sur les revenus fonciers (durant 6 ans). Le bien restauré doit ensuite être mis, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, en location à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans. Normalement déductibles des seuls revenus fonciers (dans le régime général), les charges réelles (non récupérées sur le locataire) sont déductibles. A l’issue de la période de location imposée (6 ans), le bien, élément incontournable du patrimoine, est en principe conservé en location une dizaine d’années afin de bénéficier à l’issue, en cas de revente, d’une exonération de plus-value, … tout en coïncidant avec l’échéance du financement.

Les obligations à respecter pour investir en loi Malraux

Les obligations à respecter pour investir en loi MalrauxEn dehors des aspects administratifs qu’il faut rigoureusement, respecter, deux principales conditions sont à observer pour bénéficier desavantages offerts par la loi Malraux :

  • Le bien à restaurer doit être situé en secteur sauvegardé (par arrêté ministériel) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP selon arrêté préfectoral)
  • Une fois restauré, et dans l’année qui suit (c’est à dire dans les 12 mois),le bien doit être mis en location nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans minimum.

Une opération d’investissement immobilier en loi Malraux doit non seulement aboutir à la restauration complète du bien immobilier mais également respecter un strict formalisme – avant, pendant et après la restauration – afin de ne pas risquer d’être requalifiée par l’administration fiscale.

Il ne nous paraît pas opportun, dans le cadre du présent site, de détailler l’ensemble des formalités requises (Déclaration d’utilité publique, avis de l’architecte des bâtiments de France, autorisation préfectorale de travaux, etc.), mais simplement d’insister sur leur importance et donc l’utilité – pour ne pas dire la nécessité – de confier toute la démarche de restauration à un professionnel compétent justifiant d’une expérience certaine.

Les travaux doivent être réalisés à l’initiative du propriétaire du bien, personne physique, société immobilière (soumise à l’impôt sur le revenu) ou de la copropriété (sous la forme d’une Association Foncière Urbaine Libre – AFUL). Une fois le bien restauré, l’investisseur propriétaire doit s’engager – auprès de l’administration fiscale – à louer, dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration, le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans. Le cas échéant, le revenu global de l’année au cours de laquelle l’engagement ou les conditions de la location ne sont pas respectés est majoré du montant des déficits indûment imputés.