Loi ZRR Demessine

Le dispositif de défiscalisation de la loi Demessine a pris fin depuis le 31 décembre 2010. En effet, le 5 décembre 2010, le Sénat a adopté un amendement au budget 2011 supprimant la réduction d’impôt pour l’acquisition de bien immobilier situés dans des résidences de tourisme et dans les zones dites de revitalisation rurale (dit dispositif ZRR ou loi Demessine). Les détails sur le dispositif que vous trouverez ci dessous sont donc purement informatifs.

Fonctionnement de la loi ZRR Demessine

L’investissement en Résidence de Tourisme située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement, dans une certaine limite, mais aussi de récupérer la TVA. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme. La loi concerne également certains travaux de réhabilitation qui peuvent porter le taux de réduction à 36% du prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation.

Redéfinition des ZRR :
L’article 2 de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a posé le principe de la refonte de la liste des zones de revitalisation rurale. Cette redéfinition sera applicable à compter de la date de publication du décret d’application qui établira la nouvelle liste des zones de revitalisation rurale conformément aux nouveaux critères énoncés.

Profil d’investisseur et objectifs d’un investissement immobilier en loi ZRR Demessine

Loi ZRR DemessineS’adresse aux contribuables moyennement imposés souhaitant réaliser de significatives économies d’impôt tout en se constituant un patrimoine en partie financé par ces réductions d’impôt et dont il est possible de jouir quelques semaines par an. Le dispositif ZRR fonctionne sur le principe d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Les contribuables moyennement imposés peuvent trouver dans l’investissement en ZRR une triple motivation:

  • Réduction d’impôt 20% à 40% du montant de l’investissement étalée jusqu’à 6 ans
  • Tranquillité de l’opération du fait du bail locatif confié à un exploitant pendant 9 ans, déchargeant ainsi l’investisseur de toute implication personnelle
  • Possibilité de jouir de l’investissement plusieurs semaines par an (au maximum 8 semaines), … de même qu’à l’issue de la période de location le cas échéant.

A noter que la réduction d’impôt est accordée, dans les mêmes conditions, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration du délai de neuf ans (de location). En outre, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.

Types d’investissement immobilier en loi ZRR Demessine

Sont concernés les logements neufs (ou vendus en état futur d’achèvement), de même que certains logements anciens pour lesquelles une réhabilitation est effectuée, et situés en Zone de Revitalisation Rurale. Les dispositions qui suivent sont applicables aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005.

Investissement immobilier ZRR en Logement neuf

Est concerné tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie :

  • d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.
  • d’une résidence de tourisme classée dans une zone, autre qu’une zone de revitalisation rurale précitée, inscrite sur la liste pour la France des zones concernées par l’objectif n° 2 prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999 portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants.
  • d’une résidence de tourisme classée et située dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la création d’agglomérations nouvelles: Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée-Val-Maubué, Saint-Quentin-en-Yvelines, Nord-Ouest des Rives de l’Etang de Berre, l’Isle d’Abeau, Le Vaudreuil, de même que Evry, Grand-Melun, Sénart-Villeneuve, Rougeau-Sénart.

Investissement immobilier ZRR en Logement réhabilité

La réduction d’impôt est également accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l’objet de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010. Par dérogation, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans les stations classées ZRR (en application des articles L. 2231-1 et suivants du code général des collectivités territoriales) et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par décret.

Cette réduction d’impôt s’applique :

  • Aux dépenses afférentes à un logement, faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone, autre qu’une zone de revitalisation rurale, inscrite sur la liste pour la France des zones concernées par l’objectif n° 2 (prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil, du 21 juin 1999, portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants), qui est destiné à la location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Aux dépenses afférentes à un logement, achevé avant le 1er janvier 1989 et faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (définie à l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme), qui est destiné à la location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers;
  • Aux dépenses afférentes à un logement, achevé avant le 1er janvier 1989 et situé dans une zone mentionnée ci-dessus, qui est destiné à la location en qualité de meublé de tourisme (au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976).

La liste des zones de revitalisation rurale a été fixée par le décret n° 96-119 du 14 février 1996 et figure en annexe de l’instruction administrative du 14 octobre 1999 publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence 5 B-18-99 (voir également Documentation de base 5 B 3366, Annexe I).

Mécanisme fiscal d’un investissement en loi ZRR Demessine

Investissement immobilier en Loi ZRR Demessine dans les Logements neufs

Rappel : tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une ZRR et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Réduction d’impôt de 25% à 36% du prix de revient suivant qu’il s’agisse d’un logement neuf ou à réhabiliter, étalée sur 6 ans. Engagement de location pendant 9 ans.

Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de :

  • 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
  • 100 000 € pour un couple marié.

Son taux est de 25% du prix de revient, soit une réduction d’impôt maximale de :

  • 12 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
  • 25 000 € pour un couple marié.

Il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant une durée de neuf ans au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme. Les produits retirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé. Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d’occupation de son logement, dans les conditions prévues à l’article 199 decies E du CGI.

L’investisseur peut en outre récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition. La procédure de récupération de la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu trois mois de loyer. L’investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, il est – depuis l’imposition des revenus de 2006 – chaque année autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) l’ensemble des charges réelles qu’il supporte, c’est à dire notamment :

  • les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers
  • les charges qu’il supporte et ne récupère pas sur son locataire : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

S’il répond aux critères d’éligibilité au dispositif Robien neuf, le logement situé en ZRR peut bénéficier d’une déduction forfaitaire de 36% … mais l’investisseur perd le bénéficie de la réduction d’impôt (au titre de ZRR)

Investissement immobilier en Loi ZRR Demessine dans les logements réhabilités

Rappel: la réduction d’impôt est accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l’objet de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation définis par décret, dans la limite de :

  • 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
  • 100 000 € pour un couple marié.

Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt renonce à la faculté de déduire ces dépenses, pour leur montant réel ou sous la forme d’une déduction de l’amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels. Son taux est de :

  • 18% prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation ;
  • Il est porté à 36% pour les logements village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir.

La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment, puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans les deux années qui suivent l’acquisition du logement. L’investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers, il est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) l’ensemble des charges réelles qu’il supporte, c’est à dire notamment :

  • les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers.
  • les charges qu’il supporte et ne récupère pas sur son locataire : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

En outre, quand l’ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l’investisseur sera en situation de déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. La fraction du déficit qui excède ce montant, ainsi que les intérêts d’emprunt supérieurs au montant des loyers perçus seront imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Obligations à respecter pour investir en loi ZRR Demessine

Hormis le fait d’investir dans d’une zone éligible, le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme (dans les conditions prévues par les articles 199 decies E et 199 decies EA du CGI). Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure. L’engagement de location est constaté :

  • pour la personne physique propriétaire du logement, lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé;
  • pour les sociétés propriétaires du logement, lors du dépôt de la déclaration de résultats de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation.

Contenu de l’engagement :

  • Délai de location : la location doit prendre effet dans le mois qui suit en cas d’acquisition d’un logement neuf, la date d’acquisition; en cas d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, la date de l’achèvement; en cas d’acquisition d’un logement en vue de le réhabiliter, la date de l’achèvement des travaux de réhabilitation
  • Durée de la location : la durée de location de neuf ans exigée pour l’application de la réduction d’impôt est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

Les produits retirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé. Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d’occupation de son logement, dans les conditions prévues à l’article 199 decies E du CGI. Dès lors que la commune et les services de l’Etat dans le département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l’exploitant de la résidence de tourisme devra s’engager à réserver une proportion significative de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence.

Le paiement d’une partie du loyer par compensation avec le prix des prestations d’hébergement facturées par l’exploitant au propriétaire, lorsque le logement est mis à la disposition de ce dernier pour une durée totale n’excédant pas huit semaines par an, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction à condition que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde au loyer annuel normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.

Les dispositions du 5 du I de l’article 197 sont applicables, à savoir que les réductions d’impôt s’imputent sur l’impôt avant imputation des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires ; elles ne peuvent pas donner lieu à remboursement. Pour les logements réhabilités destinés à la location en qualité de meublé de tourisme, le propriétaire doit s’engager à les louer meublés à des personnes physiques à raison de douze semaines au minimum par année et pendant les neuf années suivant celle de l’achèvement des travaux. En cas de non-respect de l’engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de celle de la cession.

Toutefois, en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, la réduction d’impôt n’est pas reprise. La réduction n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.