Redécouvrez la loi Scellier

La loi Scellier a pris en fin décembre 2012 et fût remplacée par la loi Duflot qui à son tour fût remplacée par la loi Pinel en 2014. Cette page est donc purement informative.

Le principal attrait d’un investissement immobilier locatif en loi Scellier 2015 réside dans la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation / Réduction d’impôt réellement avantageuse et cela pendant une durée de 9 ans. Ce qui a pour conséquence de faire baisser la note fiscale de manière significative. La loi Scellier 2012 qui offre aux particuliers, quelle que soit leur tranche marginale d’imposition, un énorme avantage fiscal sous sa forme la plus simple : une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. Dans le cadre de l’investissement immobilier Scellier intermédiaire, possibilité de prorogation d'une ou deux période de 3 ans (1.33% par an de réduction d’impôt supplémentaire). Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

Types de biens immobiliers compatibles avec un investissement immobilier locatif en loi Scellier 2012

Sont éligibles à la loi Scellier : tous les biens immobiliers neufs, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer, neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) à titre de résidence principale du locataire. Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien et Borloo), le législateur a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Scellier « aux communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».

Zones géographiques pour une opération de défiscalisation immobilière en Loi Scellier 2012

Le territoire est ainsi divisé en plusieurs zones distinctes qui déterminent les niveaux de loyers praticables :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous
  • Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne

  • Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton)

  • Genevois français

  • Agglomérations de plus de 250 000 habitants*

  • Grande couronne autour de Paris

  • Quelques agglomérations chères**

  • Pourtour de la Côte d’Azur

  • Départements Outremer, Corse et îles

Reste de la zone B, c'est-à-dire :
  • Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants

  • Autres zones frontalières ou littorales chères

  • Limite de l’Ile de-France

*Liste des communes de la zone A bis:Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fonteny-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mande, Saint-Maurice, Vincennes, Paris.
**23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel.

Ces zones ont donc une incidence sur la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). Lors d’un investissement locatif en Loi Scellier intermédiaire, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire. Pour plus de détails, consulter le "Cadre réglementaire"  de la loi Scellier.

Profils d’investisseurs concernés pour un investissement immobilier locatif en loi Scellier

Dispositif ScellierLe bénéfice d’un investissement locatif en Loi Scellier 2012 est accessible à tout particulier, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. A condition bien entendu de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, etc.). Contrairement aux amortissements Robien et Borloo, il s’agit ici d’une réduction d’impôt (et non de diminution du revenu imposable), rendant la loi Scellier intéressante qu’elle que soit la tranche marginale d’imposition du contribuable : tout contribuable est donc concerné.

La réduction d’impôt lors d’un investissement Scellier peut atteindre 4200 €, pour un investissement de 300 000 € dans un bien BBC (Bâtiment Basse Consommation) sur lequel 21% seront récupérés sous forme de réduction d’impôt (300 000 € x 21% / 15 ans).

L’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bons et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.

Les avantages fiscaux d’un investissement immobilier Scellier

Plus qu’un abattement sur le revenu comme le permettait les lois Robien et Borloo, la loi Scellier 2015 permet d’obtenir une Réduction d’impôt pouvant s’étaler sur 15 ans. L’investisseur immobilier (ou propriétaire-bailleur) qui donne un logement non meublé en location à usage de résidence principale dépend du régime fiscal des revenus fonciers. A ce titre, chaque année, l’investisseur en immobilier locatif Scellier peut déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte, c’est à dire :

  • les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans
  • l’ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel.

A noter que dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière en Scellier Social, une déduction forfaitaire supplémentaire de 30%des loyers bruts est applicable :

  • Réduction d’impôt en pourcentage du montant investi ( retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € ) :
    • Investissement à compter de 2012 : 13% pour les logements portant le label BBC et 6% pour les logements sans le label BBC (répartie linéairement sur 9 ans)
  • Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (1.33% par an de réduction d’impôt supplémentaire)
  • Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles
  • Réduction d’impôt Scellier en pourcentage du montant investi  avec des plafonds établis selon la zone d’investissement sans pouvoir dépasser le montant de  300 000 € :
    • zone A bis – 5200€/m²;
    • zone A – 5000€/m²;
    • zone B1 – 4000€/m²;
    • zone B2 – 2100€/m²;
    • zone C – 2000€/m²
  • Investissement locatif en 2012 : 13% pour les logements portant le label BBC. Un taux de 13% est consentie uniquement pour les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé avant fin 2011
  • Réduction répartie linéairement sur 9 ans
  • Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (1.33% par an de réduction d’impôt supplémentaire)
  • Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles
  • De 13% du coût d’acquisition pour les logements BBC acquis ou construits à compter de l’année 2012
  • Pour un investissement dans un logement non BBC, la réduction est moins avantageuse : 6% pour 2012.

Pourquoi monter une opération de défiscalisation immobilière Scellier 2012 dans un logement Bâtiment Basse Consommation ?

A partir de l’année 2012, les logements ne respectant pas la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) peuvent bénéficier d’un taux de réduction d’impôt  de 6% du coût d’acquisition uniquement si le permis de construire du logement concerné a été déposé avant fin 2011. En louant le logement pour une période de 15 ans,  l’option Scellier intermédiaire permet de bénéficier d’une réduction d’impôt encore plus importante à condition de respecter des plafonds de ressources du locataire: 21% de réduction d’impôt soit jusqu’à 63 000 € de gain fiscal.

S’agissant d’une location nue, le régime fiscal Scellier applicable est celui des revenus fonciers. A ce titre, il est admis de déduire fiscalement chaque année de ses loyers (produits) les charges réelles supportées. Lors d’un investissement immobilier locatif Scellier intermédiaire, un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts est applicable.

 Scellier non BBCScellier BBCScellier BBC intermédiaire ou Scellier BBC Social
Réduction d’impôt Scellier6% sur 9 ans sous conditions13% sur 9 ansde 13% (sur 9 ans) à 21% (sur 15 ans)
Montant maximal de la réduction d’impôt sur la période18 000 €39 000 €63 000 €
Déduction forfaitairenonnon30%

Les obligations à respecter en loi Scellier

  • Être un contribuable domicilié en France
  • Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 01 janvier 2009 et le 31 décembre 2012
  • L’investisseur doit louer le bien acquis en location nue (non meublée) pour une durée minimale de 9 ans à titre de résidence principale en respectant le plafond de loyer au m² déterminé par la zone géographique où se situe le bien. Au-delà de cette durée, trois principales possibilités :
    • Si le bien a été loué avec des loyers modérés et en respectant les plafonds de ressources du locataire, alors possibilité de laisser le bien en location dans le cadre du dispositif Scellier, pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans au total), tout en bénéficiant de 1.33% par an de réduction d’impôt
    • Laisser le bien en location mais sans opter pour un dispositif particulier : possibilité alors d’augmenter les loyers sans contrainte particulière
    • Revendre le bien immobilier, rembourser le capital restant du à la banque, et disposer alors d’un capital
  • Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition
  • Si le montant de l’impôt à payer est inférieur au montant de la réduction fiscale de l’investissement en loi Scellier, la différence est reportée sur l’année suivante dans la limite de 6 ans après l’acquisition du bien
  • La réduction d’impôt Scellier est admise pour un seul logement par an et par contribuable au sein d’un même foyer fiscal
  • Lors d’un plan de défiscalisation Scellier classique, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur
  • Lors d’une opération de défiscalisation Scellier social, le logement ne peut être loué ni à un ascendant ni à un descendant de l’investisseur qu’il fasse partie de son foyer fiscal ou non
  • Pour un investissement locatif en Scellier Social, le loyer doit également respecter un plafond de ressources du ou des locataires
  • Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître prochainement précisant la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A et Abis, B1 et B2; à l’exception des communes de la zone C pour laquelle il faut obtenir obligatoirement un agrément ministériel pour investir dans une commune de cette zone)
  • En investissement Scellier intermédiaire, respect du plafond de revenu du locataire
  • La réduction d’impôt lors d ‘un investissement locatif Scellier n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation
  • Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier
  • Une déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts  est applicable: à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret

La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009. Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d’achèvement, qui n’est une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d’opter pour le dispositif Scellier, sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Durée de location pour opération de défiscalisation immobilière Scellier 2015

  • Dans le cas d’un investissement locatif Scellier Classique : 9 ans minimum. Au-delà de cette durée, le propriétaire est libre de laisser son logement en location, sans contrainte particulière, ou bien de le revendre.
  • Dans le cas d’un investissement locatif Scellier Social (intermédiaire): 9 ans minimum; le propriétaire a la possibilité de prolonger pendant deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d’engagement de location.

Plafonds des loyers pour opération de défiscalisation immobilière Scellier 2015

(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2015)

 Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Scellier classique22,08 €16,38 €13,22 €10,78 €
Scellier social17,66 €13,10 €10,58 €8,62 €

La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel. Plafond de loyer pour la zone C : 7,50 €; scellier social : 6,00 €. Actualisation annuelle au 1er janvier.

Plafonds des ressources du locataire dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière Scellier 2015

Dans le cadre d’un investissement immobilier Scellier social, pour les baux conclus en 2015, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Composition du foyer locataireZone AZone B1Zone B2Communes agréées de la zone C
Personne seule45 241 €33 605 €30 805 €30 597 €
Couple67 612 €49 349 €45 237 €41 124 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge81 276 €59 078 €54 155 €49 231 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge97 355 €71 498 €65 540 €59 582 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge115 250 €83 916 €76 925 €69 929 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge129 686 €94 657 €86 770 €78 882 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 14 455 €+ 10 752 €+ 9 856 €+ 8 960 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est clairement moins sociale qu’il n’y paraît (d’où l’appellation Scellier social).

Pourquoi investir en loi Scellier ?

Une opération de défiscalisation Scellier 2015 est un excellent moyen pour l’investisseur de se constituer du patrimoine à terme. La défiscalisation Scellier ne fait qu’augmenter la rentabilité du bien immobilier. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier. Ainsi un investissement locatif en loi Scellier 2015 permet à l’investisseur d’atteindre au moins 4 objectifs :

  • Réduire ses impôts / Défiscaliser : avec une déduction fiscale allant de 13% à 21% du montant de l’investissement. La loi Scellier permet de défiscaliser efficacement en toute légalité
  • Se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier Scellier permet de se constituer le capital immobilier de son choix. ce qui pour effet de bénéficier d’une source de revenus indexés
  • Préparer sa retraite : un investissement immobilier Scellier 2015 permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie
  • Investir sans apport : un investissement immobilier Scellier 2015 est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier d’un important effet de levier du au financement.

Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Scellier 2015, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.

Loi Scellier : Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation

  • Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec les amortissements Robien et Borloo qui sont ne sont plus en vigueur désormais. Par contre, une déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts  est applicable au titre du Scellier social : à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant de l’investisseur
  • Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec un investissement locatif Scellier.