Loi Duflot

Le dispositif Duflot a été remplacé depuis le 1er septembre 2014 par la loi Pinel. Cette page a donc un but purement informatif. 

Depuis le 1er janvier 2013, afin de relancer l’investissement immobilier locatif avec une mesure phare, le gouvernement a mis en place la Loi Duflot qui offre aux particuliers un énorme avantage fiscal sous sa forme la plus simple : une réduction d’impôt allant  jusqu’à 87 000 €. La nouvelle Loi Duflot, qui remplace la Loi Scellier est particulièrement intéressante pour réduire ses impôts: jusqu’à 9 667 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans pour un investissement immobilier destiné à la location dans une grande ville.

Attention: La loi Duflot n’est pas cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.

Quels que soit les objectifs recherchés dans une opération d’investissement immobilier Duflot, il est très important d’être attentif à plusieurs éléments, notamment :

  • Type de bien (appartement, maison, surface, etc.);
  • Région et ville;
  • Emplacement et proximité;
  • Qualité de la construction et garanties.

Quels sont les avantages de la loi Duflot ?

La Loi Duflot est partie intégrante de la politique de relance de l’immobilier du gouvernement.Voici les principaux avantages offerts par la loi Duflot:

  • Réduction d’impôt Duflot de 18 % soit 54 000 € de réduction d’impôts répartis sur 9 ans soit une réduction pouvant atteindre 6 000 € par an. (métropole, dans la limite de 300 000 €) à 29 % (outre-mer) du montant de l’investissement dans une limite d’investissement annuelle (ouvrant droit à réduction d’impôt) de 300 000 €; soit jusqu’à 54 000 € d’avantages fiscaux pour un investissement Duflot en métropole (et jusqu’à 87 000 € pour un investissement Duflot outre-mer ou 9 667 € par an)
  • Réduction répartie linéairement sur 9 ans, soit jusqu’à 6 000 € de réduction annuelle (et 9 667 € pour l’outre-mer)
  • Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles pouvant également conduire à une réduction d’impôt supplémentaire par diminution du revenu imposable.

Qui plus est, l’investisseur immobilier (ou propriétaire-bailleur) qui donne un logement non meublé en location à usage de résidence principale dépend du régime fiscal des revenus fonciers.

La norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) permet au locataire de diviser sa facture énergétique par 5. Elle garantit en outre une meilleure revente grâce à un bien énergétiquement performant. A ce titre, chaque année, l’investisseur en Loi Dulfot peut déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte, c’est à dire :

  • les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans
  • l’ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel.

Cette déduction peut s’imputer sur le revenu d’activité et ainsi créér une réduction d’impôt suplémentaire.

Qui peut bénéficier d’un investissement locatif en Duflot ?

Défiscalisation via la loi DuflotContrairement aux amortissements Robien et Borloo, il s’agit ici d’une réduction d’impôt (et non de diminution du revenu imposable), rendant la loi Duflot intéressante quelle que soit la tranche marginale d’imposition du contribuable : tout contribuable est donc concerné. Le bénéfice d’un investissement locatif en Loi Duflot est accessible à tout particulier, dès lors qu’il est fiscalisé en France.

Le dispositif de défiscalisation Duflot concerne les personnes fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer et qui de ce fait sont imposables en France sur l’ensemble de leurs revenus. A condition, bien entendu, de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, plafond de ressources, etc.). L’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bons et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.

Quels sont les types de biens immobiliers compatibles avec un investissement immobilier locatif en loi Duflot ?

Sont éligibles à la loi Duflot : tous les biens immobiliers neufs, situés en France métropolitaine ou outre-mer, neuf à usage d’habitation loués nus (sans meubles) à titre de résidence principale du locataire. Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien, Borloo et dans une moindre mesure Scellier), le législateur a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Duflot « aux communes se caractérisant par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».

Les zones d'investissement Duflot sont:

Zone AZone A bisZone B1Zone B2
  • Paris, petite couronne et
    deuxième couronne jusqu’aux
    limites de l’agglomération
    parisienne

  • Côte d’Azur (bande
    littorale Hyères-Menton)

  • Genevois français
  • Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous
  • Agglomérations de plus de
    250 000 habitants**

  • Grande couronne autour de
    Paris

  • Quelques agglomérations
    chères***

  • Pourtour de la Côte d’Azur

  • Départements Outremer,
    Corse et îles
  • Reste de la zone B, c’est-à-dire : Autres agglomérations de plus
    de 50 000 habitants

  • Autres zones frontalières ou
    littorales chères

  • Limite de l’Ile-de-France

* Liste des communes de la zone A bis:Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vincennes, Paris.

** 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

Quelles sont les modalités d’un investissement immobilier locatif en loi Duflot ?

  • Acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016
  • Logement situé dans des communes se caractérisant par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements
  • Réduction d’impôt Duflot jusqu’à deux investissements par an pour un seul logement par an par contribuable.
  • Réduction d’impôt Duflot accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
  • Lorsque la fraction de la réduction d’impôt Duflot imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement
  • Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, deux principales possibilités : laisser le bien en location mais sans opter pour un dispositif particulier (possibilité alors d’augmenter les loyers sans contrainte particulière) ou alors revendre le bien immobilier, rembourser le capital restant du à la banque, et disposer alors d’un capital
  • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique
  • La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’investisseur
  • La réduction d’impôt lors d ‘un investissement locatif Loi Duflot n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la norme BBC ou RT 2012.

Quelles sont les conditions à respecter en loi Duflot ?

  • Être un contribuable domicilié en France;
  • Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016;
  • Le logement acquis doit être situé dans des communes classées dans des zones géographiques éligibles à la loi Duflot (zone A, Abis, B1 et B2);
  • Localisation dans une ville où le marché locatif est tendu (plus de demande que d’offre);
  • L’investisseur doit louer le bien acquis en location nue (non meublée) pour une durée minimale de 9 ans à titre de résidence principale;
  • Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique;
  • Le locataire doit satisfaire à un plafond de revenus, selon la zone géographique et la composition de son foyer fiscal (dans la limite du plafond de 300 000 € sur lequel se calcule la réduction d’impôt);
  • Respect d’un plafond d’investissement de 5 500 € par m² (2 448 € outre-mer);
  • Le logement ne peut être loué ni à un ascendant ni à un descendant de l’investisseur qu’il fasse partie de son foyer fiscal ou non (ni bien sur à une autre personne membre de son foyer fiscal);
  • Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition;
  • Si le montant de l’impôt à payer est inférieur au montant de la réduction fiscale de l’investissement en loi Duflot, la différence est utilisable pendant les 6 ans qui suivent;
  • La réduction d’impôt Duflot est admise pour deux investissements maximum par an et par contribuable au sein d’un même foyer fiscal  (hors souscription de SCPI);
  • La réduction d’impôt Duflot n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la norme BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012;
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.

Quels sont les plafonds des loyers en loi Duflot ?

Le loyer mensuel en Loi Duflot – charges non comprises – est plafonné pendant la période de réduction d’impôt seulement (9 ans), en fonction de la surface habitable du logement (cette dernière peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement) :

  • Pendant toute la période couverte par l’engagement de location Duflot, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires
  • Enfin, afin d’adapter au mieux l’offre locative aux caractéristiques locales et de garantir que le bénéfice de l’avantage fiscal s’accompagne du respect de plafonds de loyer véritablement intermédiaires, le Préfet de Région pourra, sur avis du comité régional de l’habitat, minorer les plafonds de loyers.

Ci-dessous les plafonds de loyers Duflot pour les baux conclus en 2015: (par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2015, selon la zone d’investissement) :

Zone AZone A bisZone B1

Zone B2Outre-mer
12,42 €16,72 €10,00 €8,69 €10,02 à 12,45 €

Ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.

Pour tenir compte de la surface des appartements, aux plafonds de loyer, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S
S = surface du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs (idem Scellier) augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Au-delà de la période de 9 ans, libre au propriétaire de sortir du plafond de loyer afin d’augmenter sa rentabilité.

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50% des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (cave, cellier, balcon…). Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option pour la loi Duflot qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option pour la loi Duflot est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale.

Quels sont les plafonds de ressources du locataire en loi Duflot ?

Le dispositif Duflot, qui se veut social, impose que les revenus du locataire (au sens « foyer fiscal) n’excèdant pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement. Cependant, cette limitation est minime puisqu’environ 75% des salariés français sont éligibles. Dans le cadre d’un investissement immobilier Scellier social, pour les baux conclus en 2015, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :


Composition du foyer locataire
Zone AZone A bisZone B1Zone B2Outre-mer
Personne seule36 502 €36 502 €29 751 €26 776 €31 430 €
Couple54 554 €54 554 €39 731 €35 757 €58 129 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge65 579 €71 515 €47 780 €43 002 €61 491 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge78 550 €85 384 €57 681 €51 913 €64 853 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge92 989 €101 589 €67 854 €61 069 €69 346 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge104 642 €114 315 €76 472 €68 824 €73 839 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième personne
+ 11 659 €+ 12 736 €+ 8 531 €+ 7 677 €+ 4 718 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent à son revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. Sachant que près 75% des salariés français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est clairement moins sociale qu’il n’y paraît.

Comparatif Loi Duflot et Loi Scellier

Même s’il n’est plus possible d’investir en Loi Scellier, voici un rapide comparatif :

  • Loi Duflot UNIQUEMENT dans les zones où la demande locative est forte, gage d’une opération locative réussie et d’une bonne revente dans un secteur recherché
  • 18 % de réduction d’impôt contre 13% pour la Scellier 2012 en secteur libre
  • Soit jusqu’à 54 000 € de réduction d’impôt en Duflot contre 39 000 €
  • Pour un investissement outre-mer, 29 % de réduction d’impôt, soit jusqu’à 87 000 € d’économie contre … 39 000 € en Scellier
  • Plafonds de loyers proches
  • Plafonds de ressources du locataire en Duflot comme en Scellier intermédiaire
  • Deux opérations possibles par an contre une seule en Loi Scellier
  • La Loi Duflot est donc clairement plus intéressante que la dernière version de la Loi Scellier, sachant qui plus est qu’elle vise à en corriger les dérives, c’est à dire des investissements réalisé dans des villes où la demande locative n’était pas au rendez-vous.

Loi Duflot – Pourquoi investir dans l’immobilier locatif Duflot ?

Une opération de défiscalisation Duflot est un excellent moyen pour l’investisseur de se constituer du patrimoine à terme. La défiscalisation Duflot ne fait qu’augmenter la rentabilité locative intrinsèque du bien immobilier.

Attention : il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier. Ainsi un investissement locatif en Loi Duflot permet à l’investisseur d’atteindre au moins 4 objectifs :

  • Se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier Duflot permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité
  • Réduire ses impôts / Défiscaliser : en autorisant à déduire fiscalement de 54 000 € à 87 000 € de votre investissement, la loi Duflot permet de défiscaliser efficacement en toute légalité
  • Préparer sa retraite : un investissement Duflot permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit, de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé
  • Investir sans apport : un investissement Duflot est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier d’un important effet de levier du au financement (déductibilité fiscale des intérêts).

Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Duflot, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.