LMNP Censi-Bouvard

 

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir en immobilier locatif, dans un cadre fiscal privilégié, en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés (grâce aux amortissements immédiats ou différés). Le principe consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, loué meublé à usage d’habitation. D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Jusqu’au 31 décembre 2017, pour un même investissement, deux variantes sont possibles:

  • Un investissement en LMNP « classique », avec bénéfice des amortissements et possibilité de récupérer la TVA, dont l’intérêt fiscal principal consiste – pendant un grand nombre d’années – à ne pas générer d’imposition sur les revenus tirés de la location. Une solution idéale pour se constituer une rente défiscalisée en vue de la retraite
  • Un investissement LMNP "Censi-Bouvard " avec réduction d’impôt immédiate de 11% du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) et possibilité de récupérer la TVA.  Une solution idéale pour défiscaliser puis se constituer du revenu. Cette loi de défiscalisation immobilière est très avantageuse pour les investisseurs qui acquièrent un appartement dans une Résidence avec Services entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Principe d’un investissement immobilier en Loi Censi Bouvard

Vous vous engagez à mettre en location le bien pendant une période minimum de 9 ans et en contrepartie, vous bénéficiez :

  • d’une récupération de la TVA, c’est-à-dire 20% du montant de l’investissement,
  • d’une réduction d’impôt / défiscalisation de 11% du prix hors taxe du bien,
  • de garanties locatives, de loyers perçus non imposables (sur 20 à 25 ans)…

Vous investissez dans un bien immobilier dans des Résidences de Services de type :

  • Résidences avec services pour étudiants
  • Résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  • Résidences d'accueil et de soins agréées

Enfin, la loi LMNP Bouvard Censi permet de défiscaliser, c’est-à-dire réduire ses impôt en toute légalité jusqu’à 33 000 €. Cet avantage fiscal vient s’ajouter à ceux déjà existant grâce au statut LMNP (soumission au BIC, déduction de la T.V.A…). Face à la diversité des compétences requises (patrimoniales, fiscales, financières, juridiques, immobilières), l’expérience montre qu’il est aujourd’hui excessivement difficile, sinon impossible, pour un particulier de:

  • déterminer avec certitude l’opération la plus pertinente, la mieux adaptée ;
  • puis de la monter, avec succès, de A à Z.

Pour vous donner toutes les chances de réussir une telle opération (en LMNP, LMNP Censi-Bouvard ou autre, d’ailleurs), nous ne saurions trop vous conseiller que de faire appel à un véritable spécialiste. Se faire conseiller par un professionnel permet d’allier la pérennité de la pierre à la sérénité d’une opération financière, tout en déléguant l’ingénierie du montage global.

Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer trois services, parmi lesquels: accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

Type d’investissement immobilier en loi LMNP-Bouvard

La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobilier, neufs ou anciens, donnés en location. Nous allons nous intéresser aux logements situés dans une résidence avec services et confié par bail commercial à un exploitant professionnel parce qu'ils représentent pour l’investisseur un choix judicieux et sécurisant.

Avantages fiscaux de la loi LMNP

Défiscalisation en LMNP

  • Dans le cadre de la Loi Censi-Bouvard, réduction d’impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté neuf (réduction calculé sur la base d’un maximum de 300 000 €), soit jusqu’à 33 000 € d’avantage fiscal
  • Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC)
  • Hors loi Censi-Bouvard, amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et surtout de l’immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans. Déduction des amortissements uniquement si le résultat d’exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit. Non déductibles sur les revenus d’autre nature que ceux tirés de la location, les excédents d’amortissement créent une « cagnotte » d’amortissement utilisable pendant de nombreuses années (sans limitation de durée) afin que les loyers ne soient pas fiscalisés
  • En cas d’achat d’un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA, soit 20% d’économie supplémentaire. Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.

Au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé non professionnel le contribuable qui retire de cette activité moins de 23 000 €* de recettes brutes annuelles et moins de 50% de son revenu global, ou n’est pas inscrit au registre du commerce.
* total des loyers, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal

Spécificités Censi-Bouvard

Tout contribuable français faisant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, l’acquisition d’un logement au sein d’une Résidence avec Services et le mettant ensuite en location meublée peut bénéficier de la loi Bouvard-Censi, qui se traduit principalement par un avantage fiscal venant s’ajouter au statut LMNP (sans la faculté d’amortissement). Le choix du Censi Bouvard :

  • Ne permet plus de bénéficier de l’amortissement
  • Mais d’une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement (retenu dans une limite de 300 000 €) étalée sur la durée de location, soit 9 ans. Ainsi, l’investisseur peut bénéficier de 3 666 € par an pendant 9 ans.

Un choix dicté par ces objectifs :

  • Investir et bénéficier d’un revenu déficalisé pendant une longue période
  • Préférer une forte réduction d’impôt (jusqu’à 33 000 €) étalée sur 9 ans.

Les principaux avantages retirés d’un tel investissement sont :

  • En principe, une bonne rentabilité (jusqu’à 5% par an net d’impôt)
  • Remboursement de la TVA, c’est-à-dire 20% de réduction sur le montant de l’investissement
  • Réduction d’impôt de l’ordre de 11% du prix hors taxe du bien acheté (dans la limite de 300 000 €), soit jusqu’à 3 666 € de réduction chaque année pendant 9 ans
  • Aucune gestion locative puisque le bien est confié à un gestionnaire, dans le cadre d’un bail de 9 ans. Non seulement le gestionnaire s’engage à verser les loyers qu’il y ait ou non un locataire, mais les loyers sont indexés (révisés périodiquement pour correspondre plus ou moins à l’inflation).

La réduction d’impôt est répartie sur les 9 ans (durée de location minimale), si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt dû, la différence peut  être reportée sur les années suivantes (dans la limite de 6 ans). Grâce à ces nombreux avantages, la loi LMNP Bouvard-Censi représente une des lois de défiscalisation immobilière les plus attractives jamais votée.

Profil d’investisseur et objectifs d’un investissement immobilier LMNP Bouvard

Profil d'investisseur LMNPLa défiscalisation immobilière en LMNP s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s’adresse logiquement au contribuable peu – ou pas – imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés. Or, grâce au Censi-Bouvard, ce dispositif (notamment car positionné sur le marché des résidences de services) intéresse aussi le contribuable qui peut réduire ses impôts et culmuler des avantages (sauf l’amortissement).

Tout contribuable français faisant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, l’acquisition d’un logement au sein d’une Résidences avec Services et le mettant ensuite en location meublée peut bénéficier de la loi Bouvard-Censi, qui se traduit principalement par un avantage fiscal venant s’ajouter au statut LMNP (sans la faculté d’amortissement). Le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux avec un investissement immobilier idéal en vue de la retraite. La défiscalisation en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé. Le dispositif Censi-Bouvard, par contre, s'adresse à ceux qui paient plusieurs milliers d’euros d’impôt annuel.

La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux. Voici les objectifs :

  • Défiscaliser et se constieur un complément de revenu, en LMNP Censi-Bouvard
  • Se contituer un complément de revenu pérenne et défiscalisé (pouvant être net d’impôt pendant 10 ou 15 ans en LMNP classique)
  • Dans les deux cas, l’investissement idéal en vue de la retraite.

Afin de bien comprendre:

  • En LMNP « classique », amortissement (= déduction fiscale) sur l’immobilier et le mobilier
  • En LMNP « Censi-Bouvard », pas d’amortissement mais une réduction d’impôt.

Un professionnel pourra, en fonction de votre situation et de vos objectifs, étudier avec vous le dispositif le plus adapté.

Enfin, non figé, le statut de LMNP peut être un excellent moyen pour l’investisseur de « mettre le pied à l’étrier » en début de carrière; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 € lui permettant alors de devenir « professionnel » (sous réserve de remplir les autres conditions) et de bénéficier alors d’une fiscalité encore plus attractive. Une fois les financements remboursés, une longue période de revenus locatifs non fiscalisés permet alors d’aborder la période de retraite avec un maximum de sérénité.

Produits et charges

Les revenus tirés d’un investissement immobilier locatif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature. Il convient de distinguer deux cas de figure, selon que le ou les biens donnés en location sont ou non inscrits à l’actif immobilisé du loueur.

Biens inscrits dans l'actif immobilisé

  • Recettes : en cas d’utilisation personnelle du ou des biens donnés habituellement en location (période de vacances par exemple), le contribuable doit réintégrer dans ses recettes annuelles le montant du loyer qu’il n’a pas perçu
  • Charges déductibles lors d’un plan de défiscalisation LMNP : frais de gestion et d’assurances, charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que : taxe foncière, entretien et réparations, amortissement des locaux, du matériel et du mobilier, et intérêts d’emprunt).

Biens non inscrits dans l'actif immobilisé

  • Charges déductibles lors d’un plan de défiscalisation LMNP : seuls les frais de gestion et d’assurance sont déductibles; en cas d’utilisation personnelle, seules sont déductibles les charges relatives à la période effective de location à un tiers. Les recettes annuelles s’entendant comme le montant des loyers HT, encaissés ou non.
  • En cas de recettes brutes annuelles inférieures à 76 300 € HT, le  choix du régime du micro-loueur permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 72% tout en allégeant les obligations administratives.
  • Régime intéressant si la totalité des charges et amortissements est inférieure à 72% des recettes; situation fréquente en l’absence d’intérêts d’emprunt
  • A défaut, l’adoption du régime simplifié permettra aussi au LMNP d’alléger ses obligations comptables.

Les déficits fiscaux éventuels ne sont pas imputables sur le revenu du loueur mais par contre sur d’autres BIC non professionnels – quelle que soit l’activité à l’origine de ces BIC – de la même année et des 6 années suivantes.

LMNP et TVA

Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition.La TVA applicable est alors en principe de 10%. Toutefois, l’exonération de TVA ne s’applique pas :

  • Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat
  • Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle
  • Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b
  • Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.

Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard

LMNP et autres taxes

  • Taxe foncière : due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif
  • Taxe d’habitation : s’il utilise le logement une partie de l’année ou si ce logement fait partie de son habitation personnelle, le loueur en meublé non professionnel est normalement redevable de la taxe d’habitation
  • Taxe professionnelle : dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale; exceptions à l’assujettissement: chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement
  • Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) : le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA.

La double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire

Obligations à respecter pour investir en loi LMNP Bouvard

Aucune obligation particulière, si ce n’est dans le cas d’une location à usage d’habitation principale. Dans ce dernier cas, un certain formalisme est à respecter, notamment: établir un contrat de location écrit (bail) pour une durée minimum d’un an, tacitement renouvelable, congé sous strictes conditions pour le bailleur et à tout moment pour le preneur (moyennant un préavis d’un mois).

Attention : un certain nombre de communes interdisent – ou limitent – les possibilités de transformer un logements loué nu en logement loué meublé sans autorisation spécifique. D’où l’intérêt de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer.

En LMNP Censi Bouvard, la contre-partie de l’avantage fiscal est de louer au minimum pendant 9 ans. Les revenus tirés du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature. Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières :

  • La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge pour l’occupant de rendre le bien habitable en l’aménageant
  • Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages : non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée.

Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d’un strict point de vue fiscal):

  • Est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50% de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés
  • De fait, et donc à contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.

La loi  LMNP « BOUVARD-CENSI » n’est soumise à aucun zonage comme peut l’être la loi Pinel. Par contre, la durée minimale de location pour bénéficer des avantages fiscaux est de 9 ans. Cette loi apporte donc un vrai plus aux investisseurs : forte réduction d’impôt à laquelle vient s’ajouter l’application des règles BIC du LMNP (hors amortissement).