Cas d'un bien locatif à usage d'habitation principale d'un locataire

Dans le cadre d’un bien destiné à la location, il convient de distinguer deux secteurs :

• le secteur libre correspondant à une location sans condition de plafonnement de loyer ni de ressources du locataire ;
• le secteur locatif intermédiaire, caractérisé par l’obligation de respecter un double plafond :

• plafond de loyer ;
• plafond de ressource du locataire.

Consulter la rubrique "Obligations à respecter" pour connaître les plafonds de loyers et de ressources.

L’intérêt réside dans le mécanisme fiscal matérialisé par une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement (et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), dont le taux est le suivant :

• 40% du montant de l’investissement dans le cas d'un bien mis en location en secteur libre;
• 50% du montant de l’investissement dans le cas d'un bien mis en location dans le secteur locatif intermédiaire (sous conditions de plafonds).

La réduction d'impôt étant étalée sur 5 ans, le montant annuel de la réduction d'impôt est donc le suivant:

• secteur libre: 8% par an (40% /5 ans );
• secteur locatif intermédiaire: 10% par an (50% /5 ans).

Le bien étant donné en location non meublée à usage de résidence principale, le bailleur (l'investisseur) dépend alors du régime fiscal des revenus fonciers (modifié à compter de l'imposition des revenus 2006).
A ce titre, chaque année il est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu'il supporte :

• les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.

• l'ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d'entretien, primes d'assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

Cas d'un bien destiné à l'habitation principale de l'investisseur

La réduction d'impôt est limitée à 25% du montant de l'investissement étalée sur 10 ans (soit 2,5% par an).

Cas général d'un bien destiné au locatif ou à l'habitation principale

Qu'il s'agisse de locatif ou de résidence principale de l'investisseur, le bénéfice de la réduction d'impôt est plafonné en fonction de la surface habitable.

L’article 58 de la loi de finances rectificative pour 2004 n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 harmonise le plafond par mètre carré de surface habitable applicable à l’ensemble des contribuables qui réalisent des investissements outre-mer en précisant:

• la limite pour 2010 est fixée à  2 194 €  / m² pour l’ensemble des collectivités : départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises ;

• cette limite est relevée chaque année, à compter de 2006, de la même manière pour l’ensemble des collectivités d’outre-mer, y compris la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie Française. Elle est relevée chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne sera celle des quatre indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence.

Deux dispositions supplémentaires permettent d'obtenir une majoration du taux de réduction:

• logements situés en zone urbaine dite sensible: majoration de 10 % ;
• logements équipés de dispositifs de production d'énergie renouvelable: majoration de 4%.

A noter que ces majorations s'appliquent indifféremment en secteur libre et intermédiaire, portant ainsi au maximum la réduction à:

• 54% pour un logement locatif situé en secteur libre ;
• 64% pour un logement locatif situé dans le secteur locatif intermédiaire.

Important: le point de départ de la réduction d'impôt est marqué par:

• l'année de l'achèvement de l'immeuble;
• l'année d'acquisition si elle est postérieure à l'année d'achèvement de l'immeuble. Qui plus est, cette réduction n'est pas effectuée au prorata temporis mais sur la base d'un taux plein quel que soit le mois dans l'année durant lequel survient l'achèvement (ou l'acquisition).