Loi Robien-Borloo

Depuis le 1er janvier 2010, il n'est plus possible d'investir en loi Borloo. En effet, la loi Borloo a été successivement remplacée par la loi Scellier qui elle même a été remplacée par la loi Duflot puis la loi Pinel aujourdh'hui en application. Cette page est donc purement informative pour les personnes qui souhaiteraient s'informer sur cet ancien dispositif.

Depuis plus d’une vingtaine d’année, le gouvernement incite à l’investissement immobilier locatif, principalement dans le neuf. La Loi Robien Recentré et la loi Borloo, applicables aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006, ont succédé au dispositif Robien de 2003 lequel faisait lui-même suite à la Loi Besson. Ces deux dispositifs permettent d’investir en immobilier locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.

Une opération de défiscalisation en Loi Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré depuis le 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu. La loi pour l’engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 a profondément remaniée les différents dispositifs en faveur de l’investissement locatif (dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers : location nue).

Principe des dispositifs Robien-Borloo

Principe de ces 2 dispositifs:

  • Robien Recentré : amortissement (c’est-à-dire déduction fiscale) 50% de l’investissement sans contrainte de revenus du locataire;
  • Borloo Populaire : amortissement de 50% à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien. Le tout assorti d’une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à la condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire.

Ces deux dispositifs permettaient d’investir en immobilier locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Le principe consistant à se porter acquéreur d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer au m² (et de ressources du locataire en Borloo). Puis de bénéficier ainsi :

  • d’une forte défiscalisation de vos revenus en amortissant de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans (ou 15 ans).
  • de la déduction des 100% des intérêts d’emprunt et de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.). En Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% est applicable.

Profil d’investisseur pour un investissement immobilier locatif en loi Robien-Borloo

Loi de défiscalisation Borloo-RobienTout contribuable fiscalement domicilié en France ou hors de France, peut demander à bénéficier des lois Robien ou Borloo, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, plus la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’impact fiscal est grandLe bénéfice des dispositifs Robien et Borloo est accessible à tout particulier, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. A condition bien entendu de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, etc.).

Il n’est pas nécessaire de disposer de capitaux pour investir; il est d’ailleurs préférable de financer à 100% (sans apport), afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt (les intérêts d’emprunt étant déductibles à hauteur des loyers). L’épargne alors disponible pourra être placée sur un support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements. Cependant, l’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bon et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier. Ainsi les dispositifs Robien et Borloo permettent de répondre à un quadruple objectif :

  • se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en de Robien ou Borloo permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
  • réduire ses impôts : en autorisant à amortir de de 50% à 65% de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire permettent de défiscaliser en toute légalité en générant des réductions d’impôt.
  • préparer sa retraite : un investissement locatif en de Robien ou Borloo permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie
  • investir sans apport : afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l’investissement Robien – Borloo.

Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en de Robien ou Borloo, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.

Immobilier concerné lors d’un investissement immobilier en loi Robien-Borloo

Maison ou appartement, tout bien immobilier neuf à usage d’habitation est éligible à condition qu’il soit destiné à être loué nu, c’est-à-dire non meublé, à usage de résidence principale du locataire. Tout bien immobilier, situé en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer, neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) est éligible.

Afin d’orienter l’investissement locatif vers les communes qui en ont le plus besoin, le territoire est divisé en quatre zones distinctes comme suit :

Zone AZone B1Zone B2Zone C

  • Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne

  • Côte d’Azur (bande littorale Hyères Menton)

  • Genevois français

  • Agglomérations de plus de 250 000 habitants*

  • Grande couronne autour de Paris

  • Quelques agglomérations chères**

  • Pourtour de la Côte d’Azur

  • Départements Outremer, Corse et îles

Reste de la zone B, c'est-à-dire :
  • Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants

  • Autres zones frontalières ou littorales chères

  • Limite de l’Ile de-France
Reste du territoire

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

Ces zones déterminent le loyer maximal par m², et donc, indirectement, la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Borloo, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire.

Mécanisme fiscal d’un investissement locatif en loi Robien-Borloo

Les dispositifs Robien et Borloo s’inscrivent dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers; ce dernier permet au bailleur (le propriétaire du bien immobilier) de déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte. Le principal attrait d’un investissement en loi Borloo et Robien réside dans la possibilité, offerte par le législateur, de pratiquer un amortissement, c’est à dire de déduire fiscalement chaque année une partie du montant de l’investissement; l’amortissement de correspond à aucune charge réelle mais s’impute d’un point de vue fiscal seulement. L’amortissement se cumule ainsi aux charges réelles et à 100% des intérêts d’emprunts; l’ensemble vient alors en déduction des loyers, permettant :

  • D’une part de ne pas générer d’impôts au titre des revenus tirés de la location;
  • D’autre part de créer un déficit permettant à l’investisseur en Borloo ou Robien, par diminution de son revenu net imposable, à concurrence de 10 700 € par an, d’obtenir une réduction d’impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d’imposition de l’investisseur.

Avantages d’un investissement locatif en loi Robien-Borloo

En se portant acquéreur d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer (et de ressources du locataire en Borloo). Vous bénéficierez ainsi :

  • d’une forte défiscalisation de vos revenus en amortissant de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans (ou 15 ans).
  • de la déduction des 100% des intérêts d’emprunt et de toutes les charges (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.). En Borloo, une déduction forfaitaire de 30% est qui plus est applicable.

Tout propriétaire (« Bailleur ») donnant en location à usage de résidence principale un bien non meublé dépend du régime fiscal des revenus fonciers. A ce titre, chaque année le bailleur est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporteLe principal attrait d’un investissement immobilier locatif en Lois Borloo et Robien réside dans la possibilité, offerte par le législateur, de pratiquer un amortissement (l’équivalent d’une charge), c’est à dire de déduire fiscalement au fil des ans une partie du montant de l’investissement. Cumulé aux intérêts d’emprunt et aux charges réelles, l’amortissement contribue :

  • à faire en sorte que les revenus locatif ne soient pas fiscalisés;
  • à générer un déficit qui vient en déduction du revenu imposable de l’investisseur, générant de fait une réduction d'impôt.

A noter que dans le cadre de la loi Borloo, une déduction forfaitaire de 30% est qui plus est applicable. Du fait du principe de déficit qui s’impute sur les revenus, plus votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’impact fiscal est grand puisque la réduction d’impôt est obtenue par diminution de votre revenu imposable. Voici, pour les revenus 2015, la réduction d’impôt maximale annuelle (en fonction de la tranche marginale d’imposition ou TMI, c’est à dire la tranche dans laquelle est située la partie haute des revenus du propriétaire) :

TMIRéduction d’impôt annuelle maximum
5,5%589 €
14%1 498 €
30%3 210 €
41%4 280 €

Montant indicatif sur la base d’un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c’est-à-dire ne possédant pas déjà d’autres biens immobiliers déjà en location). Dans le cas d’un investissement immobilier Borloo populaire, une charge fiscale supplémentaire est admise : il s’agit d’un d’abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. En contrepartie, le propriétaire doit impérativement satisfaire aux plafonds de ressources du locataire.

Obligations à respecter pour un investissement locatif en loi Robien-Borloo

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

  • S’engager à mettre en location un logement nu (non meublé) pendant 9 ans minimum, à titre d’habitation principale du locataire.
  • En Robien seulement, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.
  • Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable (charges non comprises) suivant la zone géographique.

Lors d’un investissement Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l’amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans. Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l’avantage fiscal, conformément à l’engagement qu’il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.

Durée de location selon le dispositif

  • Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d’engagement de location.
  • Robien : 9 ans  minimum minimum.
    Au-delà de ces durées, le propriétaire est libre de laisser le bien immobilier en location, sans contrainte particulière, ou bien de le revendre.

Plafond de loyer à respecter en loi Robien-Borloo

(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2015)

 Zone AZone B1Zone B2Zone C
Robien recentré22,22 €15,45 €12,63 €9,26 €
Borloo populaire17,78 €12,36 €10,10 €7,41 €

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.

Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Investissement Borloo uniquement : les plafonds de ressources du locataire.

Plafond de ressources du locataire en loi Robien-Borloo

Pour les baux conclus en 2015, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Composition du foyer locataireZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule45 241 €45 241 €45 241 €45 241 €
Couple67 612 €49 349 €45 237 €41 124 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge81 276 €59 078 €54 155 €49 231 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge97 355 €71 498 €65 540 €59 582 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge115 250 €83 916 €76 925 €69 929 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge129 686 €94 657 €86 770 €78 882 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+14 455 €+10 752 €+9 856 €+8 960 €

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.

NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu’il n’y parait et donc en définitive assez favorable à l’investisseur.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. Sachant que près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est clairement moins populaire et sociale (d’où le nom du dispositif « Borloo populaire ») qu’il n’y parait.